사실관계는 이렇습니다. 

① 업동이와 장선장은 모델하우스를 건축하기 위해서 토지 임대차계약을 체결하였고, 임대차계약서의 

      특약사항에도 이러한 목적을 명시했습니다. 

② 그런데 업동이는 임대차계약 체결 이후 승리시장으로부터 가설건축물 축조신고 반려통보를 받고,

     주택사업계획승인신청 반려통보를 받아 임차 토지 지상에 모델하우스를 건축할 수 없게 되었고, 

     장선장도 이러한 사실을 알게 되었습니다. 

③ 그러자 업동이는 장선장에게 임대차계약 해지통보를 하였습니다.   

 

업동이와 장선장이 체결한 임대차계약에는 아무런 문제가 없는데도 업동이가 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있는 걸까요? 

임대차기간의 약정이 있는 경우에는 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보유한 경우에 임대차의 해지통고를 할 수 있습니다(민법 제636조). 따라서 원칙적으로 임대차기간을 정하고 있는 대부분의 임대차계약에서는 당사자 일방 또는 쌍방이 임의로 임대차계약 해지통고를 할 수 없을 것입니다. 

다만, 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고, 당사자가 계약의 성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대 한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있습니다(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 참조).

이에 제시해 드린 사실관계에 대해서 대법원은 견본주택 건축을 목적으로 임대차계약을 체결한다는 점이 임대차계약서에 특약사항으로 명시되었는데 이는 임대차계약에서 매우 중요한 사항이라고 보아야 하고, 장선장은 마을 지주공동사업 추진위원회의 추진위원으로서 견본주택이 건축되지 않을 경우 업동이가 임차 토지를 이용할 이유가 없다는 것을 임대차계약 당시부터 인식하고 있었다고 볼 수 있고, 장선장도 업동이가 승리시장으로부터  가설건축물 축조신고 반려통보를 받고, 주택사업계획승인신청 반려통보를 받아 임차 토지 지상에 모델하우스를 건축할 수 없게 된 것을 알게 되었으며, 제3자가 임차 토지를 임대차계약 체결 당시부터  무단 점유하여 사용 · 수익하고 있어 장선장이 업동이에게 임차 토지를 인도하지 못하였던 점을 이유로, 임대차계약이 업동이의 해지통보로 적법하게 해지되었다고 판단하였습니다. 

즉, 견본주택 건축은 임대차계약 성립의 기초가 된 사정인데, 견본주택을 건축할 수 없어 업동이가 임대차계약을 체결한 목적을 달성할 수 없고, 장선장이 업동이에게 임차 토지를 사용 · 수익할 수 있는 상태로 인도한 것으로 볼 수 없으므로, 임대차계약을 그대로 유지하는 것이 업동이와 장선장 사이에 중대한 불균형을 초래하는 경우에 해당한다고 본 것입니다(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020다254846 판결 참조).

그럼 앞으로 임대차계약을 체결한 이후에 사정변경이 발생하면 임대차계약을 해지할 수 있게 되는 것인가?

생각보다 많은 분들이 임대차계약을 체결한 이후에 매출이 예상에 크게 못 미치는 등의 상황을 예견할 수 없었고, 이에 임대차계약을 해지하고 싶어하시는 것 같습니다. 그러나 결론부터 말씀드리면, 단지 매출이 예상보다 좋지 못할 것을 예견하지 못했다는 이유로 임대차계약을 해지할 수는 없을 것입니다. 

위에서 말씀드린 사례에서는 임대인이 마을 지주공동사업 추진위원회의 추진위원으로서 임차인이 토지를 임차하는 목적을 잘 알고 있었고, 이를 임대차계약서의 특약사항에도 명시하였으며, 임대인으로서의 기본적인 의무인 임차 토지를 사용 · 수익에 적당한 상태를 갖추어 임차인에게 인도해야 할 의무조차 이행하지 않는 등 특수한 사정이 존재하였습니다. 

따라서 이러한 정도의 특수한 사정이 존재하는 경우에는 예외적으로 임대차계약을 체결한 이후에 발생한 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수도 있을 것으로 보이나, 그렇지 않은 대부분의 경우에는 사정변경을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없을 것입니다. 

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법무법인 라움 이 재 헌 변호사

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