관리비 부과 방식을 관리규약으로 어떻게 정할 수 있을까요?

집합건물법 제28조 제1항에서는 다음과 같이 규정하고 있습니다. 

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다. 

이러한 규정에 따라 많은 집합건물에서 관리규약으로 평당 얼마 또는 ㎡당 얼마로 관리비 부과 기준을 설정하고 그에 따라 정액제 방식으로 관리비를 부과하고 있습니다.

그러한 관리규약이 적법하기 위해서는 다음과 같이 집합건물법 제29조 제1항에 따라 설정된 것이어야 합니다.  

규약의 설정 · 변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정 · 변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

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최근 관리규약으로 평당 관리비를 정하지 않은 경우에도 평당 관리비를 기준으로 관리비를 부과할 수 있다는 취지의 판결이 선고되었습니다. 

이에 관해서 최근 서울중앙지방법원 민사14부는, 집합건물법 제28조 제1항은 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 · 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로 정할 수 있다고 규정하고 있다면서, 이는 집합건물 관리에 관한 사항을 구분소유자들의 합의로 정할 수 있음을 확인한 것으로 관리단집회의 의결에 따른 규약 설정이라는 방식을 거치지 않더라도 그 합의는 묵시적으로 이뤄질 수 있다고 판단하였습니다(서울중앙지방법원 2015가합5218** 판결 참조). 

그러면서 위 판결의 피고의 경우 평당 8,000원의 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔으므로, 관리단에게 미납관리비와 지연이자를 합한 금액을 지급할 의무가 있다고 판시하였습니다. 

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그렇다면 앞으로 관리규약으로 평당 관리비를 정하지 않아도 문제는 없는 것일까요?

우선 위 판결이 1심 판결이므로 상급심 결과를 지켜봐야 할 것 같습니다. 평당 관리비를 기준으로 일반관리비를 정액 부과하면서도 관리규약에 규정이 없거나 관리규약이 집합건물법에 따라 적법하게 설정되지 않은 상가들이 매우 많은 점에 비추어 볼 때, 위 판결의 상급심 결과가 매우 의미가 있을 것이라는 생각이 드네요.

결국 평당 정액제 관리비 부과방식이 반드시 관리규약으로 정해져야 하는지 또는 다른 방식으로 합의가 인정될 수 있으면 되는지 여부가 문제가 될 것으로 보입니다. 위 판결에서는 피고가 평당 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것을 묵시적으로 승인하고 이행해 왔다는 점에 주목했습니다. 따라서 공용부분 관리비를 징수하기 위하여 반드시 유효한 관리단 규약 등이 존재하지 않아도 된다는 판단이 유지되는 경우에도, 관리단이 평당 정액제 방식으로 관리비를 부과하기 위해서는 구분소유자가 평당 정액제 방식으로 관리비가 부과되는 것에 이의를 하지 않고 상당한 기간 동안 관리비를 납부하는 등으로 묵시적 합의가 인정될 수 있어야 할 것입니다.