공유건물을 임대하기 위해서는 어떻게 해야 할까요?

민법 제265조에서는 아래와 같이 규정을 하고 있습니다. 

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다. 

따라서 공유건물을 임대하기 위해서는 공유자들이 지분의 과반수로써 임대하기로 합의를 하고 임차인과 임대차계약서를 작성해야 합니다. 그런데 위와 같이 민법 제265조 후단에서 '보존행위는 각자가 할 수 있다.'고 규정하고 있어, 공유자들이 지분의 과반수가 안 되는 데도 불구하고 임대차계약을 체결한 경우에 임대에 참여하지 않은 다른 소수지분권자가 이러한 규정을 근거로 임차인에 대하여 보존행위로서 공유건물의 인도를 청구할 수 있는지가 문제가 될 수 있었던 것입니다. 

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공유물의 소수지분권자가 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유 · 사용하는 경우에도 다른 소수지분권자가 공유물의 인도를 청구할 수는 없다고 판례가 변경되었습니다.  

그 동안 대법원은, 공유 토지의 소수지분권자인 갑 등이, 다른 소수지분권자들과의 토지임대차계약에 기하여 지상의 건물을 소유함으로써 토지를 배타적으로 점유 · 사용하고 있는 을 주식회사로부터 건물을 임차하여 점유 · 사용하고 있는 병 등을 상대로 각 점유 부분으로부터의 퇴거를 구한 사안에서, 갑 등은 을 회사를 상대로 공유물의 보존행위로서 건물 철거 및 토지 인도를 구할 수 있고, 병 등을 상대로 각 점유 부분으로부터의 퇴거도 구할 수 있다고 하는 등(대법원 2014. 5. 16. 선고 2012다43324 판결 참조) 공유물의 소수지분권자가 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유 · 사용하는 경우 다른 소수지분권자가 공유물의 보존행위로서 공유물의 인도를 청구할 수 있다는 취지의 판결들을 선고해 왔습니다. 

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그런데 최근 대법원 2020. 5. 21. 선고 2018다287522 전원합의체 판결을 통하여, 공유물의 소수지분권자가 다른 공유자와 협의 없이 공유물의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유 · 사용하고 있는 경우에도 다른 소수지분권자는 공유물의 보존행위로서 그 인도를 청구할 수는 없고, 다만 자신의 지분권에 기초하여 공유물에 대한 방해 상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지 등을 청구할 수 있다고 판례를 변경하였습니다.

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공유자 중 일부와 임대차계약을 체결하더라도 다른 공유자로부터 명도청구를 당할 우려가 없어졌습니다. 

상가건물의 공유자와 임대차계약을 체결하는 경우 안전하게 계약을 체결하기 위해서는 이러한 공유자의 지분이 과반수인지를 등기부를 통해 확인을 해야 했고, 더 보수적으로는 공유자 전원과 임대차계약을 체결하는 등 주의를 기울여야 했습니다. 그렇게 하더라도 상가건물의 상속인들과 임대차계약을 체결한 경우 나중에 상속재산분할심판이나 유류분반환청구소송의 결과에 따라 상속인들의 지분이 달라져 다른 상속인으로부터 명도청구를 당할 위험이 있었습니다. 

앞으로도 상가건물의 공유자와 임대차계약을 체결하는 경우에 임차인은 향후 분쟁의 소지를 없애기 위해서 최선의 주의를 기울여 임대차계약을 체결해야 한다는 점은 변함이 없지만, 이러한 판례 변경에 따라 적어도 다른 소수지분권자로부터 명도청구를 당할 우려는 없어졌다는 점에서 임차인 보호가 강화되었다고 볼 수 있을 것 같습니다.