Q : “안녕하세요. 변호사님. 저는 대구 수성구에 있는 OO오피스텔의 임차인입니다. 저는 1층에서 음식점 영업을 하고 있는데요, 어느 날 갑자기 건물 외벽에 설치되어 있던 저희 음식점 간판 자리에 얼마 전 저희 옆 가게 입점한 커피숍 간판이 붙어 있었고, 저희 간판은 다른 곳으로 이동되어 있었습니다. 관리사무소에 항의를 하니 커피숍 간판이 대형으로만 설치되어야해서 어쩔수 없이 관리인 지시로 저희 간판을 치울 수밖에 없었다고 합니다. 이러한 관리인의 행위가 적법한 것인가요?”

(사실관계를 일부 수정함)

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 문의감사합니다. 우선 문의하신 사항과 관련된 법규정을 보시면 아래와 같습니다.

집합건물법은 공용부분의 ‘관리’는 관리단 집회의 결의로 결정하도록 규정하고 있으며, 예외적으로 보존행위는 구분소유자 각자 할 수 있을 뿐입니다.

종전 집합건물법은 마치 관리인도 공용부분의 관리, 변경행위를 할 수 있는 것처럼 규정해 놓았었으나 이는 관리인에게 직접적인 관리,변경권을 주는 것처럼 해석될 여지가 있어서, 개정 집합건물법(2021. 2. 5. 시행)은 ‘관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의＇를 ‘집행’할 뿐이라고 함으로써 관리인의 권한을 명백히 하였습니다.

따라서 관리인이 임의로 공용부분 관리행위나 변경행위를 할 수 없습니다. 사안에서 건물외벽은 공용부분이고, 이러한 공용부분에 있는 간판의 교체 역시 관리 또는 변경행위임. 따라서 관리단집회의 결의를 얻어야 함. 그런데도 이러한 관리단집회의 결의 없이 임의로 간판을 교체하는 행위는 위법한 행위라 할 것입니다.

이러한 위법한 행위를 한 관리인을 상대로는 간판 재물손괴죄, 업무방해죄 등으로 고소할 수 있고, 민사상 손해배상청구를 할 수도 있으나, 만약 관리인이 차기 관리단집회에서 간판교체행위에 대해 추인을 얻을 경우, 위 고소건은 무혐의가 되고 손해배상도 인정이 안될 수가 있습니다. 실무에서는 이러한 간판교체행위가 관리단의 행위로 인정받아 무혐의되는 경우가 많은데, 수사기관의 적극적인 태도가 필요합니다.

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