Q : “안녕하세요. 변호사님. 저는 부산에 있는 분양형(수익형)호텔을 분양받은 구분소유자입니다. 저는 당초 A라는 운영사와 위탁운영계약을 체결하고 임대차계약서까지 작성하여 주었지만, 약정된 수익금을 받지 못하여 위 위탁운영계약을 1년 전에 이미 해지하였습니다. 그런데도 A운영사는 저의 객실을 영업적으로 운영하면서 그 수익을 전혀 제게 돌려주지 않고 있습니다.

이 경우 저는 A운영사를 상대로 저의 객실에 대한 인도와 A운영사가 사용 중인 린넨실, 사무실 등이 공용부분 인도, 그리고 위탁운영계약 해지 이후 객실을 사용하면서도 지급하지 않은 객실비 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까요?”

​(사실관계를 일부 수정함)

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 우선 문의 감사합니다. 문의하신 사항 중에서

첫째, 객실인도청구부분은, A운영사가 호텔의 엘리베이터를 포함한 건물의 공용부분을 점거하고 지배하고 있다면 이는 사실상 객실까지 지배하고 점유하고 있다고 볼 수 있습니다.

만약 A운영사가 객실을 점유할 정당한 권한(예를 들어 유치권 등)이 있다면 모르되, 그

러한 점유권한이 없다면 특별한 사정이 없는 한 객실의 소유자에게 그 객실을 인도할 의

무가 있습니다. 설사, 당해 소유자가 최초 당해 호텔의 운영사 선정과정에 있어서 A운영사 선정에 적극 동의하였다고 하더라도 이러한 객실인도청구가 신의칙에 반하는 것은 아닙니다.

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그리고 둘째, 공용부분 인도청구부분은, A운영사가 점유하고 있는 공용부분에 대하여, 구분소유자가 보존행위로 공용부분의 인도를 청구할 수는 없고, 다만, 자신의 지분권에 기하여 공동점유를 방해하는 행위의 금지나 방해상태의 제거 등을 청구할 수 있을 뿐입니다. 이 경우에는 부득이 구분소유자 집회의 결의를 하여, 관리단으로 하여금 관리행위의 일환으로 A운영사로부터 공용부분을 인도 받도록 하여야 합니다.

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끝으로 셋째, 손해배상청구부분은, A운영사가 위탁운영계약이 해지된 이후에는 더 이상 당해 객실을 사용, 수익해서는 안됩니다. 그럼에도 불구하고 당해 구분소유자의 객실을 임의로 사용, 수익하였다면 그만큼 구분소유자는 손해가 발생한 것이므로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상액은 특별한 사정이 없는 한 객실의 차임 상당액이라 할 것입니다(대법원 2001다44086).

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