안녕하십니까. 부종식변호사입니다.

2020년 1월 9일 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 개정안이

국회 본회의를 통과하였습니다.

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이로써 2012년 12월에 개정되었던 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

(이하 '집합건물법'이라 합니다)이 햇수로 8년 만에 개정되었습니다.

그동안 지난 집합건물법 개정이 미흡하다는 점때문에 국회에서 매해

집합건물법 개정안을 상정했으나 집합건물에 대한 관심밖 때문인지

상정안은 번번히 국회본회의를 통과하지 못하고 폐기되었습니다.

그러다 지난 해인 2019년 정부가 집합건물법 개정안을 마련하여

심의한 결과, 이번에 결국 정부안이 국회에서 가결된 것입니다.

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020010921367654643

이번에 개정된 집합건물법 개정안은 향후 1년 뒤인

2021년 1월 9일부터 정식으로 시행되게 됩니다.

이처럼 개정된 집합건물법의 주요내용에 대해서

아래와 같이 설명을 드리도록 하겠습니다.

순서는 개정된 법조문 순서가 아니라

실무상 자주 쟁점이 되는 것부터 말씀드리겠습니다.

- 관리인 제도 개선 -

1. 관리인 선임 신고제도 신설

관리인이란 관리소장을 말하는 것이 아니라 집합건물의 대표를 말하는 것입니다.

보통 관리단 회장이라고도 많이 부르죠. 종전에는 이러한 관리인에게 전체 건물 관리에 대한 권한이 있다보니 건물관리회사의 선정, 관리비 징수 등에 있어서 적지 않은 권한이 관리인 한 명에게 있고 이러한 권한때문에 관리인의 지위에 대한 다툼이 실무에서는 매우 많았습니다. (실제로도 집합건물분쟁의 대부분이 이러한 관리인의 지위에 대한 다툼입니다)

이러한 점 때문에 개정 집합건물법은 구분등기가 50개 이상 된 건물의 경우, 관리인이라고 주장하는 자 또는 관리인으로 선임되었다고 주장하는 자는 관할 관청(보통 시청, 구청)에 관리인 선임사실을 신고하도록 했습니다.

이것은 매우 획기적인 것으로서, 마치 유통산업발전법 상의 대규모점포관리자 선임의 경우

관할 관청에 신고하는 것과 유사한 것으로 볼 수 있는데요, 대규모점포관리자의 선임여부를 다투는 경우 대부분 관리인 지위를 다투는 민사소송(직무집행정지가처분 등)이 아니라!

신고를 받아준 관할 관청을 상대로 신고수리 처분에 대한 행정심판 또는 행정소송으로 가게 되는데, 이러한 현상이 이제 관리단에게도 이루어지게 되는 것입니다. (저의 대규모점포관리자 관련 주 업무가 대규모점포관리자관리자 선임 및 관할 관청에의 신고절차 대행이기 때문에 이 부분에 대해서 잘 알고 있습니다)

행정심판, 행정소송은 승소율이 매우 낮기 때문에, 관할 관청에서 일단 관리인 선임을

인정해 버리면 이것을 뒤집는 것은 사실상 거의 어렵고, 그 때문에 관청에서 관리인을 인정한 이후부터는 (더 이상 다투기를 포기하여) 어느 정도 관리인 지위로 인한 다툼은 줄어들 것으로 예상됩니다.

문제는 관할 관청에서 관리인 선임사실을 판단하는데 무리가 갈 수 있다는 점입니다.

즉, 관리인 선임을 위한 관리단집회의 소집절차, 집회의결권, 구분소유자 수 계산 등에

있어서 까다롭고 복잡한 절차 및 계산식을 구청에서 잘 숙지를 한 뒤 관리인 선임을 인정해야하는데, 종전에는 이 점에 대해 법원에서 상당한 시간을 두고(가처분의 경우 3개월-4개월, 본안의 경우 거의 1년의 심리가 이루어짐) 판단이 이루어졌으나, 관할 관청의 경우, 민원처리기간(보통 3일 내지 21일)이 있기 때문에 이 짧은 기간 내에 관청에서(보통 주무관 1명이 담당) 판단을 해야하기 때문에 이러한 판단에 무리가 갈 수 있다는 점입니다. 이번 개정안에서는 이러한 디테일한 점까지 고려를 한 것으로 보이지는 않습니다.

어찌되었든, 집합건물법 개정으로 관리인 선임에 대해 관할 관청에 신고를 하고, 관청에서 신고를 수리하면 이후 관리인 지위에 대한 분쟁은 상당부분 줄 것으로 보입니다.

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2. 임시관리인 선임제도 신설