안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 최근 분양형호텔에 대한 분쟁문의가 매우 많습니다. 이미 본인이 몇 해전부터 서울명동M호텔, 서울역삼A호텔, 창원M호텔, 인천중구Y호텔, 부산B호텔, 제주H콘도 등의 사건을 처리한 경험이 있으나, 시간이 지날 수록 이러한 분양형호텔에 대한 분쟁이 잦아들기는 커녕 오히려 늘어나고 있는 추세입니다.

현재 인가된 전국의 분양형호텔이 약150여개 정도이며, 그 중 24개 정도의 호텔이 법적분쟁이 발생하여 소송중이라는 뉴스기사도 있었습니다(https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2019/07/524160/).

이러한 분양형호텔은 마치 상가나 오피스텔분양과 같이 한개의 건물을 구분소유로 나누어 집합건물로 만든 다음, 각 객실을 분양하는 방식으로 분양하게 되는데, 그 금액이 보통 적게는 7,000여만원에서 많게는 2억 내지 3억원 가량으로, 이 정도의 금액으로 투자를 유치하여 수익을 배분하는 신종 투자방법의 하나로 볼 수 있습니다.

종래 퇴직하신 분들이 퇴직금을 가지고 편의점 등 소규모 창업을 하는 경우도 있었으나, 이러한 사업의 위험 대신 고정적인 일정 수익금을 받을 수 있는 투자처를 찾게 되는 것이 상가, 오피스텔이었습니다만, 경기를 많이 타고 공실이 날 경우 관리비만 납부해야하는 부담이 있어 결국 분양형호텔에 투자를 하는 경우가 많아졌습니다.

문제는 이러한 수익금이 고정적이고 일정해야하는데, 호텔을 분양할 당시에는 고정수익금을 보장한다고 약정하였다가, 분양 이후 (몇 달은 약정수익금을 지급하다가) 관광경기 악화 등 갖은 이유를 대면서 일방적으로 약정수익금 지급을 하지 않고 이후 수수료율을 낮출 것을 강요하는 등 분양당시 예측하지 못한 상황을 접하고, 이로 인해 피해를 보는 것이 분양형호텔 분쟁의 일반적인 패턴입니다.

분양형호텔은 일반적인 집합건물과 같이 시설관리 측면에 있어서는 집합건물법 상의 관리단이 형성되어 관리단이 할 수 있고, 호텔의 운영관리 측면에 있어서는 관리단이 아닌 운영사가 따로 할 수 있는 것이 원칙입니다만, 대부분의 경우 관리단이 있다고 하더라도 관리주체가 운영사가 되어 운영사가 시설관리와 운영관리를 모두 맡아서 함으로써 건물의 주인격인 구분소유자는 모든 권한을 호텔운영사에 준 상태로 운영사에서 하라는대로 따라할 수밖에 없는 형편입니다.

이러한 불합리를 해소하고 운영사의 횡포를 막기 위해서는 궁극적으로 집합건물법에 따른 관리단 구성 및 관리주체의 선임이 반드시 필요하며, 이러한 관리단구성이 제대로 되어야만 당초 약정된 수익률을 보장받거나 또는 다른 방안(예를 들어, 약정 수익률을 보장해 줄 수 있는 운영사로 교체)을 강구할 수 있게 되는 것입니다.

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