건물이 장기 미분양상태이거나 경기침체로 공실이 많아져 건물관리에 어려움이 있거나, 건물이 노후되어 리모델링이 필요한데 자금이 부족하거나 마땅한 리모델링 자금이 필요할 경우, 제3자로부터 보증금 등 명목으로 필요한 자금을 받고, 그 제3자에게 주차장을 통째로 임대해서 사용하도록 하는 경우가 대규모 상가건물에서 종종 발생한다. 이는 주차장을 용역업체에 위탁관리용역을 맡기는 것과는 다른 것이다.

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이 경우 ​통상의 집회 결의(구분소유자 수 및 의결권-지분-의 과반수)로 주차장 임대가 가능한 것인가?

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현재까지 이를 특별히 부인하는 판례는 나온 바 없는 것으로 보이고, 본인이 한 사건들 중 이러한 문제가 형사문제로 된 경우(관리인이 업무상횡령, 업무상배임 등으로 고소된 사례) 대부분 무혐의처분이 내려진 사례가 많다(불법영득의 의사 부정).

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생각건대, 공용부분 관리에서 '관리'라는 말은 공용부분을 '보존'하거나 '이용' 또는 '개량'하는 행위를 말하는 것인데, 주차장을 타인에게 임대하는 행위는 이러한 '이용', '개량'행위가 아닌 '처분'행위에 해당한다고 본다. 따라서 관리의 범위를 넘어서는 것이고, 이러한 행위가 위법해질 가능성이 있다.

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한편, 이러한 주차장 임대의 명분이 아무리 불가피하고 좋더라도 이러한 결의로 관리단은 거액의 채무를 지게 되는 것이고, 그 채무는 결국은 각 구분소유자가 부담하게 될 우려가 있는 것이므로(집합건물법 제27조 "관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자는 제12조의지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.") 이러한 점만 보더라도 단순히 구분소유자 및 의결권-지분-의 과반수가 찬성하였다고 하여 반대 구분소유자의 의사를 무시하고 주차장 임대를 강행하는 것은 문제가 있다고 본다(그렇다면 결국 처분행위인 주차장 임대가 가능하기 위해서는 구분소유자 전원의 동의를 얻어야 한다는 결론이 되고 말 것이다).

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[자세한 내용은 집합건물분쟁 114  p45,46 참조]

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