최근 집합건물과 관련하여 이슈화 될 만한 법원 결정을 받아 이를 소개하고자 합니다.

집합건물의 경우 관리단의 대표인 관리인을 선임하기 위해서는 특별한 규정이 없다면 전체 '구분소유자'의 과반수 및 '구분소유자' 의결권(지분)의 과반수의 결의로 하게 되어 있습니다(집합건물법 제38조. 참석자의 과반수가 아님). 그런데, 구분소유자가 많은 집합건물이거나 구분소유자가 건물관리에 대해 별 관심이 없는 곳일 경우에는 관리단 집회를 열어 구분소유자의 과반수 등 의결정족수를 충족하기가 매우 어려운 것이 현실이고, 실제 전국 상당수의 집합건물에 위와 같은 집회 절차를 통해 정상적으로 선임된 관리인이 없는 경우가 많습니다.  

이러한 현실때문에 2012년 12월 18일 집합건물법 개정을 통해 임차인(전차인 포함)과 같이 실제로 구분소유 부동산을 점유하여 사용하고 있는 점유자도 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는 길이 열렸습니다(법 제24조 제3항).

문제는, 임차인과 같은 점유자의 의결권행사가 임대인인 구분소유자의 의결권 행사를 보충하는 의미를 가지는 것이어서, 구분소유자와는 달리 임차인이 또 다른 사람에게 의결권 위임장을 작성하여 주는 방식으로는 의결권 행사를 하지 못하는 것인지, 즉, 점유자가 직접 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사하여야만 하는 것인지, 아니면 점유자의 의결권행사 역시 다른 사람에 대한 위임 방식으로 의결권행사가 가능한 것인지 여부인지에 대해 의견이 분분하였고, 실제로 본인이 담당한 사건에서도 이 점이 핵심 쟁점이 되었습니다.

본인이 담당한 사건의 개요는, 점포수가 1500여개, 구분소유자가 800여명이 넘는 동대문 대형 도매상가가 준공이래로 관리인이 선정되지 못하여(관리단 집회에서 과반수 구분소유자 참석이 매우 어려움) 관리권 분쟁이 잦았는데, 개정 집합건물법 시행 이후인 2013년 12월 관리단 집회를 개최하여 임차인을 포함한 구분소유자의 과반수 및 임차인을 포함한 구분소유자 의결권(지분)의 과반수를 넘겨 관리인을 선임하였고(임차인 역시 상당수 위임장 방식에 의한 의결이었음), 이에 반발한 일부 구분소유자가 임차인이 직접 참석하지 않은 상태에서 이루어진 관리단 집회 의결은 무효라고 주장하며 관리인직무집행정지 가처분 신청을 한 사례였습니다.

이에 법원(서울중앙지방법원 제51재판부)은 "채권자(주 : 관리인 선임에 이의하는 구분소유자임)는 구분소유자와 달리 점유자는 위임장에 의하여 의결권을 행사할 수 없고 직접 참석해서 행사해야 한다고 주장하나, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제24조 제3항(주 : 제4항의 오기라고 봄)의 해석상 점유자는 대리인을 통한 방법으로 의결권을 행사할 수 없다고 단정하기 어려워 위 주장도 받아들이지 아니한다"고 판시하여, 굳이 점유자가 의결권 행사를 위해 직접참석할 필요는 없다고 하여 채권자의 가처분신청에 대해 기각결정을 내렸습니다(2013카합2582 관리인직무집행정지가처분).

비록 가처분 결정이기는 하지만, 집합건물과 관련한 분쟁은 대부분 임기 등을 고려하여 가처분재판으로 끝이 난다는 점, 가처분 판부가 당해 일반 민사부 중에서는 수석재판부에 해당한다는 점에서 위와 같은 결정의 취지는 크게 달라지지 않을 것으로 보입니다.

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