최근 동대문 J상가의 상가 수직증축과 관련하여 대법원 판례가 하나 나왔기에 이를 소개합니다.

[사실관계]

1. 동대문 J시장은 지하 1층, 지상 3층 규모로 건축된 철근콘크리트구조의 판매시설로 된 상가인데, 전체 구분소유자수의 83.33% 및 전유지분 85.76%에 해당하는 구분소유자들이 J상가 옥상에 3개 층의 판매시설을 증축하고 계단실을 대수선하는 데에 동의함.

2. 위와 같은 동의를 바탕으로 관리회사가 구분소유자들의 명의로 피고인 중구청장에게 위 증축 및 대수선에 대한 허가를 신청하였고, 중구청장은 위 증축 및 대수선이 집합건물법 제15조 제1항의 공용부분의 변경에 해당하므로 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의로 서면결의가 이루어졌음을 이유로 위 신청을 허가함.

3. 이에 위 증축 및 대수선을 반대한 구분소유자인 원고는 위 증축 및 대수선이 집합건물의 공용부분의 변경을 넘어 공유물의 처분행위에 해당하므로 (집합건물법이 아닌) 민법에 따라 상가 구분소유자 전원의 동의가 필요하고, 따라서 전원의 동의가 없음에도 불구하고 증축 및 대수선을 허가하여 준 허가처분이 위법하다고 주장하면서 이러한 허가처분의 취소를 구함(기타 주장은 생략).

[소송진행경과]

제1심

증축 및 대수선을 반대한 원고는 서울행정법원에 증축 및 대수선을 허가한 처분의 취소를 구하였고, 이에 서울행정법원은 피고 중구청장의 증축허가 처분은 위법하다는 취지로 취소, 대수선허가처분은 적법하다고 판단함(2012구합11515). - 증축관련하여 원고 승, 피고 패(증축불법)

(증축허가 처분에 대한 취소이유는, 증축되는 옥상부분이 공용부분이기는 하나, 공용부분에 관한 집합건물법 제15조 제2항의 "공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다"라는 규정에 반하여, 특별한 영향을 받을 수밖에 없는 원고를 포함한 다른 구분소유자들 모두의 동의를 얻지 못하였으므로 위 제15조 제2항의 요건을 갖추지 못하여 이를 간과한 처분은 위법하다고 판시) 

제2심(항소심)

피고가 패소부분에 대해 항소하였고, 이에 서울고등법원은 중구청장의 증축허가처분은 적법하다는 취지로, 원심인 서울행정법원의 판결 파기, 취소부분에 해당하는 원고의 청구 기각(2013누941). - 증축관련하여 원고 패, 피고 승(증축합법)

제3심(상고심)

원고가 패소부분에 대하여 상고하였고, 이에 대법원은 다시 중구청장의 증축허가처분은 위법하다는 취지로, 이에 반하는 서울고등법원의 판결을 파기, 환송(2013두25955). - 증축관련하여 원고 승, 피고 패(증축불법)

(증축허가 처분에 대한 취소이유는, J상가 옥상에 신설되는 3개층의 판매시설은 그 완공시점의 구조와 객관적 용도에 비추어 구분소유자들의 공용에 제공된다고 할 수 없으므로 전유부분에 해당하고, 따라서 이는 공용부분의 변경이 아니며, 결국 (집합건물법이 아닌) 민법 제264조에 따라 구분소유자 전원의 동의 및 대지사용권자 전원의 승낙이 있어야 하는데, 원심인 서울고등법원은 이를 오해하고 공용부분의 변경으로 보아 판단하였으므로 상고이유있다고 판시)

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[판결의 요지]

공용부분에 집합건물을 증축하여 전유부분을 새로 만듦으로써 증축된 전유부분에 관한 대지사용권의 성립 등으로 구분소유자들의 기존 전유부분에 관한 대지사용권 등에 변동을 초래하거나 구분소유자들에게 증축된 전유부분에 관한 지분을 새로이 취득하게 하고 관련 공사비용을 부담하도록 하는 것과 같이, 공용부분의 용도 및 형상의 변경이 그 이용관계의 단순한 변화를 넘어서서 집합건물의 구조를 변경하여 구분소유자의 전유부분에 대한 소유권의 범위 및 대지사용권의 내용에 변동을 일으키는 경우에는 이 사건 조항에서 말하는 공용부분의 변경에 해당하지 아니한다고 할 것이고, 이에 대하여는 민법상 일반적인 공유물의 처분, 변경과 마찬가지로 구분소유자 전원의 동의 등이 필요하다고 보아야 한다.

   한편, 개정 주택법(2013. 12. 24. 법률 제12115호로 개정된 것)은 주택에 관하여 구분소유자의 다수결에 의한 '수직증축형 리모델링'을 허용하는 규정들을 신설하였는데, 이는 무분별한 주택재건축 등을 억제하고 효율적인 주거환경개선을 도모하기 위한 목적으로 일정한 절차에 따라 주택에 대한 '수직증축형 리모델링'을 특별히 허용한 것이므로, 이러한 규정이 없는 상가건물에 관하여 개정 주택법 규정들이 준용된다거나 개정 주택법 규정들에 비추어 집합건물법의 '공용부분의 변경'규정에 의한 전유부분의 수직증축이 허용된다고 할 수 없다.

   그리고 재건축과 같은 특별한 사정이 없음에도 사실상 상가 집합건물 구분소유자들의 이익을 위하여 추진되는 전유부분의 수직증축에 대하여는, 재건축절차와 달리 관리단집회의 결의만으로 허용되지 않는다고 보더라도 불합리하다거나 집합건물법의 취지에 어긋난다고 할 수도 없다.

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[내용]

종래 건물의 수직증축과 관련하여 이를 공용부분의 변경으로 볼 것인지에 대한 논의들이 있어왔고, 이 사건 제1심은 옥상이 공용부분이라는 점 등을 근거로 이 사건 수직증축이 공용부분의 변경이고, 따라서 공용부분의 변경에 따른 정족수(집회 : 구분소유자 수 및 의결권의 각 4분의 3 // 서면 : 구분소유자 수 및 의결권의 각 5분의 4)를 갖추면 되는 것이나, 다만 집합건물법 제15조 제2항에 따라 공용부분의 변경이 다른 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치는 것이므로 결국 모든 구분소유자들의 동의를 받아야만 한다는 견해였습니다. 이에 항소심은 이 사건 수직증축이 공용부분의 변경이라는 점에 대해서는 제1심과 견해를 같이 하였으나, 다만 다른 구분소유자들의 권리에 특별한 영향을 미치는 것이라고 볼 수없어 구분소유자 전체의 동의가 필요하지 않다고 보았는데(관련기사 : http://www.ytn.co.kr/_ln/0103_201401162225492042), 이에 대하여 대법원은 아예 이 사건 수직증측을 공용부분의 변경이 아닌 전유부분의 변경으로 보아 그 귀결로써 구분소유자 전체의 동의가 필요한 것으로 보았습니다.

   위와같은 대법원의 판결이 곧바로 부당하다고 할 수는 없겠으나, 만약 대법원 판결의 취지대로라면, 향후 주택이 아닌, 일반건물의 수직증축은 사실상 거의 불가능해질 것이라는 문제가 있습니다.

   위 J상가의 경우, 수직증축을 허용하는 취지의 서울고등법원 항소심 판결이후, 증축된 3개 층에 대한 일반분양이 이루어졌는데, 그 분양대금 액수의 합계가 적지 않아(약 100억 원 이상이라고 함), 위와 같은 대법원 판결로 인해 불가피하게 분양계약이 해제되거나 취소될 가능성이 있어 향후 상당히 큰 법적분쟁이 예상되기도 합니다. 끝.

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