2015년 5월 13일부터 상가권리금 보호 등을 골자로 하는 상가임대차보호법 개정안이 전격 시행되었습니다. 이를 핵심만 간단히 요약하면 아래와 같습니다.

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▣ 권리금의 정의 규정(제10조의 3)

   ​ 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말함. 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 '임차인'에게 권리금을 지급하기로 하는 계약.

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▣ ​권리금 보호(제10조의 4)

​   1. 적용범위

      가. 계약체결당시 임대인이 임차인의 권리금 수수에 대해 알았건 몰랐건 적용.

      나. 5년 갱신 이전 및 이후 상관없이 권리금 보호 규정 적용.

      다. 대통령령 기준 보증금 초과 임대차의 경우에도 적용.

      라. 법 시행 당시(2015. 5. 13.) 존속 중인 임대차부터 적용.

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   2. 임대인 방해행위 금지.

     ※ 방해행위​

     가. ​임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 수수하는 행위

     나. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는

          행위

​    다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

    라. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체

         결을 거절하는 행위

  3. 임대인의 손해배상 책임

    방해행위로 인해 임차인에게 손해발생 시 책임짐. 책임의 범위는 신규임차인 지급예정이었던 권리금

    과 종래 권리금 중 '낮은' 금액을 넘지 못함. 책임의 소멸시효는 3년.    

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  4. 권리금 보호 안되는 경우

     가. 갱신거절 사유(제10조 제1항)가 있는 경우

     나. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

     다. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖

          에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

     라. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

     마. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

     바. 유통산업발전법(제2조) 상 대규모점포, 준대규점포인 경우

     사. 임차 상가건물이 국,공유 재산인 경우

  5. 임차인의 정보제공의무

     임차인은 신규임차인이 되려는 자의 자력 등의 정보를 임대인에게 제공하여야 함.  

  6. 전대인과 전차인 간의 관계에 있어서는 권리금 보호 규정 적용안됨(제13조 참조)

  7. 표준권리금계약서 권장 - 국토교통부장관이 정하여 권장

  8. 권리금 평가기준 및 방법 고시 - 국토교통부장관

▣ 대항력 범위 확대

    대통령령 기준 보증금 초과 임대차의 경우에도 대항력 규정(제3조) 적용. 이러한 대항력 규정은 법 시행 후 최초 체결되는 임대차부터 적용.

▣ 확정일자 부여, 임대차정보 제공

   보증금 회수를 위한 확정일자 부여(관할 세무서장이 부여). 임대차정보는 임대인의 동의를 얻어 세무서장에 정보제공 요청 가능. 

▣ 차임연체와 계약해지

   차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지 가능. 따라서 계약서에 2기 차임연체시 해지된다고 하더라도 무효. 3기는 연속적일 필요 없음.

▣ 대통령령 기준 보증금 초과 임대차의 차임증액

  법 개정에도 불구하고 여전히 연9% 제한 없음. 

※ 분쟁이 예상되는 경우

  1. 권리금의 존재(임차인 입증)

  2. ​임대인의 방해행위 및 그로인한 손해(임차인 입증)

  3. ​신규 임차인이 되려는 자의 자력(임차인 입증)

  4. 신규 임차인이 되려는 자가 임차인 의무 위반우려 등(임대인 입증)

  5. 상가건물이 영리목적으로 1년 6개월 이상 사용되지 않은 경우(임대인 입증)

  6. 임대인이 임차인에게 신규 임차인의 정보 제공을 요구하였고, 임차인이 알고 있는 정보를 제공하지

      않았을 경우(임대인이 임차인이 정보를 알면서도 제공하지 않았음을 입증)

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