유통상가 등 상가관리비 분쟁에 대한 해결 - 부종식 변호사 > 라움칼럼

유통상가 등 상가관리비 분쟁에 대한 해결 - 부종식 변호사

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작성자 법무법인 라움
댓글 댓글 0건 조회Hit 16,316회 작성일Date 19-08-07 10:27

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최근 유통상가 등의 상가관리비 분쟁이 뉴스화되어 보도되기도 하였습니다

그러나 위와 같은 상가 관리비 분쟁은 하루 이틀의 문제는 아니고 아주 고질적인 문제입니다. 그 이유는 상가, 오피스텔과 같은 집합건물의 경우 대부분 관청에서 관여를 하지 않기 때문입니다(아파트 등 주택인 집합건물은 관청에서 일정부분 관여를 합니다).

위 사례와 같은 유통상가는 관리 주체가 2가지로 구분이 되는데, 첫번째는 구분소유자들로 구성된 관리단에서 관리하거나, 두번째는 상인들이 구성한 대규모점포관리자가 관리하게 됩니다. 현행 판례 상으로는 관리단의 대표인 관리인이나 대규모점포관리자의 관리권한에 있어서는 큰 차이가 없는 것으로 나타납니다.

상가분쟁의 근원은 상가 관리비가 제대로 사용되지 않고, 관리단 대표인 관리인 또는 대규모점포관리자가 관리비를 함부로 전용하거나(물론 전부 그렇지는 않고, 아주 청렴하게 잘 운영되고 있는 곳도 많습니다), 이들이 위탁한 위탁관리업체가 관리비를 걷어 함부로 사용하기 때문, 즉 사용할 곳에 사용하지 않고, 대부분 관리회사 인건비 등의 수익으로 들어가기 때문입니다.

이에 대해 일부 구분소유자 또는 상인들이 모여 관리주체를 형사고소하거나 민사적으로 관리권한을 정지 또는 금지하는 소송(직무집행정지 가처분 등)을 제기하기도 합니다만, 다년 간 실무 경험 상 형사고소가 된다고 하더라도 고소당한 관리주체가 각종 증빙자료를 구비하여 법망을 피하도록 준비를 해 놓기 때문에 형사고소가 쉽게 성공하지 못하며, 민사적으로도 실질적으로 그 상가를 장악하지 않는 이상 민사로 승소한다고 하더라도 다시 그 곳에 상주하고 있는 관리업체를 퇴거시키는 것은 상당한 시간과 비용, 노력이 필요합니다. 그리하여 처음에 이의를 제기했던 구분소유자들 또는 상인들도 비용 등의 문제로 소송 진행 중 포기하거나 다른 곳으로 전입을 가버리는 경우가 허다합니다. 결국, 부조리가 있는 현 상태를 바꾸는 것은 사실상 어렵게 되는 것이지요.

실무에서 실질적으로 유일한 방법은 구분소유자들이 모여 관리권한을 쥐고 있는 관리인을 새로이 선임한 뒤 관리업체를 변경하던지(이 경우 새로이 들어오려는 관리업체가 주도적으로 나서서 일을 보게 됩니다), 상인들이 대규모점포관리자를 새로이 선정하던지 하는 방식으로 관리주체를 바꾸는 방법밖에 없습니다.

특히, 유통상가 등 상가, 쇼핑몰 같은 경우 구분소유자들보다 상인들(임차인 등 실제 영업하고 있는 주체)의 이해관계가 더 밀접하므로, 관리단의 관리인 보다는 대규모점포관리자에 대해 말씀드려보고자 합니다.

집합건물이 대규모점포(용역의 제공장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포)일 경

우, 그러한 대규모점포의 관리는 집합건물법상의 관리인뿐만 아니라 유통산업발전법 상의 대규모점포개

설자(관리자)도 할 수 있는 권한이 있습니다.

유통산업발전법은 이와 관련하여 아래와 같이 규정하고 있습니다.

제12조(대규모점포등개설자의 업무 등)

① 대규모점포등개설자는 다음 각 호의 업무를 수행한다.

1. 상거래질서의 확립

2. 소비자의 안전유지와 소비자 및 인근 지역주민의 피해·불만의 신속한 처리

3. 그 밖에 대규모점포등을 유지·관리하기 위하여 필요한 업무

② 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자가 제1항 각 호의 업무를 수행한다.

1. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 있는 경우에는 그 직영하는 자

2. 매장면적의 2분의 1 이상을 직영하는 자가 없는 경우에는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 입점상인(入店商人) 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「민법」 또는 「상법」에 따른 법인

나. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 설립한 「중소기업협동조합법」 제3조제1항제1호에 따른 협동조합(이하 "협동조합"이라 한다) 또는 같은 항 제2호에 따른 사업협동조합(이하 "사업조합"이라 한다)

다. 입점상인 3분의 2 이상이 동의하여 조직한 자치관리단체. 이 경우 6개월 이내에 가목 또는 나목에 따른 법인·협동조합 또는 사업조합의 자격을 갖추어야 한다.

라. 가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 자가 없는 경우에는 입점상인 2분의 1 이상이 동의하여 지정하는 자. 이 경우 6개월 이내에 가목 또는 나목에 따른 법인·협동조합 또는 사업조합을 설립하여야 한다.

③ 제2항에 따라 대규모점포등개설자의 업무를 수행하는 자는 산업통상자원부령으로 정하는 바에 따라 특별자치시장·시장·군수·구청장에게 신고를 하여야 한다. 신고한 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다.

④ 매장이 분양된 대규모점포 및 등록 준대규모점포에서는 제1항 각 호의 업무 중 구분소유와 관련된 사항에 대하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른다.

이상의 요건을 갖추어 대규모점포관리자가 선정된다면, 대규모점포관리자는 아래와 같은 권한을 가집니

다.

1) 독자적 관리권한

2) 독자적 관리비 징수 권한

3) 독자적 주차비 징수 권한 등

이상과 같이 대규모점포관리자를 새로이 선정하여, 기존의 관리업체를 교체한 뒤 공정한 관리가 이루어

지도록 하면 되겠습니다. 이상입니다.

(이와 같은 대규모점포관리자의 선정방법, 절차, 필요서류 등과 관련하여 더 문의하실 점이 있으시면 아

래 번호로 문의주십시요)

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