집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 따라 분리처분이 금지되는 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제로 한다. 따라서 구분소유가 성립하기 전에는 집합건물의 대지에 관하여 분리처분금지 규정이 적용되지 않는다.

대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결

집합건물법 제20조는 전유부분과 대지사용권의 일체성을 규정하고 있습니다.

이에 따라 구분소유자는 자신의 대지사용권을 전유부분과 분리하여 처분할 수 없음이 원칙입니다.

제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성) ① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.

② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

④ 제2항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

 그러나 위와 같은 분리처분 금지규정은 어디까지나 '구분소유가 성립한 이후'에 비로소 적용되는 것이고, 그 이전에는 위 규정이 적용될 여지가 없으므로, 위 판례 사안과 같이 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다(위 판결에 관하여는 추가로 글을 올릴 예정입니다).

1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질을 변경하지 않고 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 충분하다. 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있다. 그러나 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적·물리적으로 완성되어야 그 시점에 구분소유가 성립한다.

대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결

한편, 구분소유가 성립하기 위하여는 ' 구조상·이용상 독립성' 및 '구분행위' 가 필요한데, 구체적으로, 구조와 형태 등이 1동의 건물로서 완성되고, 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되어야 하는 바, 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적 물리적으로 완성되는 시점에 구분소유가 성립한다고 판시하였습니다.

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이에 반하여, 위와 같은 구분소유가 성립한다고 볼 수 없다면 집합건물법 제20조가 적용될 수 없는 것입니다.

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