금일 서울 중구 퇴계로 63 소재 커먼프라자(남대문 커먼 프라자) 임차상인들이 억대 권리금을 잃고 쫒겨날 판이라는 뉴스기사가 났습니다.

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뉴스기사에 따른 사실관계에 의하면 2014년 8월 삼익악기가 이전 소유자였던 삼부토건으로부터 커먼프라자 상가건물을 매입하였고, 이후 삼익악기가 종전부터 있던 임차인들과 임대차계약을 새로이 작성한 후, 2015년 10월부터 임차상인들에게 임대차계약 해지를 통보한 것으로 보입니다.

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위 사실관계에 의하면, 입점상인들은 권리보호를 위해 아래와 같은 방법을 강구할 수 있을 것으로 보입니다.

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1. 갱신요구권 행사

상가임대차보호법 상 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있습니다(법 제10조 제2).

종전 삼부토건부터 임차하여 영업을 하고 있던 입점상인이라고 하더라도 당사자가 바뀌어 새로운 임대차계약이 체결된 이상, 5년의 갱신요구권은 새로운 임대차계약부터 체결된다고 볼 수 있습니다.

이에 대해서는 "임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"는 임대차보호법 규정(법 제3조 제2항)을 들어 승계 이전 기간과 승계 이후기간을 모두 산정하여 5년이 지나면 갱신요구권이 소멸된다고 볼 여지도 있으나,

임차건물 양수인의 임대인 지위 승계 관련 조항(법 제3조 제2항)은 임차인이 상가가건물을 양수한 사람이나 그밖에  경.공매 등으로 이해관계를 지고 있는 사람인 제 3자 에게 임대차의 계약내용을 주장 할수 있는 법률상 권리로서의 대항력과 관련된 조항이지, 갱신기대권과 관련이 있는 조항으로 보기는 어렵습니다. 그리고 동 조항은 궁극적으로 상인의 권리를 보호하는 규정이므로 오히려 반대로 상인의 갱신기대권을 제한하는 취지로 불리하게 해석할 수는 없다는 점에서 지위승계 후, 새로운 계약체결로 5년의 갱신기대권은 다시 임차상인에게 부여된다고 보는 것이 타당하다고 봅니다.

2. 재건축 저지

임차상인에게 갱신기대권이 있다고 하더라도, 예외적으로 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에는 갱신기대권이 제한됩니다(법 제10조 제1항 제7호). 다만, 이러한 재건축은 관할관청과 관련이 되어 있고, 그 요건도 까다롭기 때문에 집단민원을 통해 재건축을 저지하는 것도 방법이 될 수 있겠습니다.

3. 대규모점포관리자 지위 취득

임차상인들이 궁극적으로 권익을 보호받기 위해서는 개별적으로 사안을 대응하는 것 보다 집단적 대응이 가장 적절합니다. 이를 위해서 상인들의 권익을 보호하기 위해 유통산업발전법 상 대규모점포관리자 지위를 속히 취득하는 것이 맞다고 봅니다(유통산업발전법 제12조). 대규모점포관리자가 되면, 상가 관리에 대한 법적 권한을 취득하며, 따라서 경비, 청소, 영선, 주차 등 자치관리 및 위탁관리 선정에대한 권한이 있으며, 이로써 가사 건물주라고 하더라도 상인들에게 함부로 권리를 침해하지는 못하게 됩니다(건물주의 물리력 행사 불가. 철거용역의 상가내 침입 금지 등).

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