최근 상가, 오피스, 오피스텔 집합건물의 재건축과 관련한 문의를 많이 주십니다.

이는 1984년 제정된 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 시행된 이후 건축된 집합건물이 이제 30년 연한이 넘어 노후해진 이유로 재건축의 필요성을 많이들 생각하시기 때문이라고 생각합니다.

나아가 최근에는 도시 및 주거환경정비법 상의 재개발, 재건축이 각종 규제와 다수의 이해관계로 인한 많은 법적 분쟁으로 복잡하고 문제점이 많아, 상대적으로 재건축이 쉽고 원할한 집합건물의 재건축이 각광을 받고 있는 것으로 보입니다.

​

이하에서는 이러한 집합건물 재건축과 관련한 내용을 요약 정리하였습니다.

​

 

상가재건축 관련 문제 검토

○ 상가•오피스•오피스텔 재건축과 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 상의 재건축은 관련 법 및 절차가 상이함. 전자는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 따름

​

○ 집합건물의 재건축 절차는 크게 ​① 재건축 결의절차와 ② 매도청구 및 보상절차로 구성됨

​

○ 재건축 결의절차

- 집합건물의 재건축은 관리단 집회의 결의절차가 필요(집합건물법 제47조 제2, 5항).

  - 재건축은 관리단집회에서 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의함으로써 가능. 다만, 단지관리단의 경우, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 함(집합건물법 제47조 제1항).

  - 재건축은 집합건물 구분소유자 수(점유자는 불가)의 5분의 4 이상, 의결권(면적)의 5분의 4 이상의 찬성결의가 있어야 함. 즉, 구분소유자 수 및 면적의 각 80%의 동의가 필요

  - 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 함

​

○ 매도청구 및 보상절차

  - 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 함. 이러한 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 함

  - 만약 위 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주

  - 위 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 위 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있음. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 같음

​

○ 재건축 허가 및 공사

​

○ 유사선례

  - 서울시 강동구 명일동 소재 OO쇼핑(용도 : 오피스텔, 판매시설, 근린생활시설) 건축허가 승인

  - 서울시 동대문 OOOO상가(용도 : 주차장, 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔) 건축허가 승인 및 완공(분양완료)

​

​

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124