안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

​최근 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')에 따른 재건축 문의가 많습니다. 재건축과 관련하여 많은 분들께서 도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 상의 재건축과 같은 것으로 오해하셔서 조합결성, 관할 관정의 재건축조합 인가절차, 관리처분 계획, 토지보상법 상의 보상 등을 문의하시는 경우가 많은데요, 집합건물의 경우에는 도정법 상의 재건축과 달리 간편하게 재건축할 수있는 방법이 마련되어 있기 때문에 굳이 위와 같은 도정법 상의 재건축과 같은 복잡한 절차를 진행할 필요가 없습니다.

집합건물의 재건축 절차는 크게 ​① 재건축 결의절차와 ② 매도청구 및 보상절차로 구성됩니다.

​이번에는 두번째인 매도청구 및 보상절차에 대해 알아보겠습니다.

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​1. 재건축 부동의자에 대한 서면촉구

  - 재건축에 대한 찬성결의가 있으면 집회를 소집한 자(주로 재건축위원회 위원장)는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 그의 승계인에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 합니다(집합건물법 제48조 제1항).

  - 이 경우, 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 가부를 회답하여야 하고, 만약 회답하지 않은 경우, 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 간주됩니다.

2. 재건축 불참가자에 대한 매수청구

  - 재건축에 동의한 구분소유자와, 재건축에는 부동의했지만 재건축에 참가하기로 한 구분소유자는 재건축 불참가자에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다(집합건물법 제48조 제3항). 이러한 매도 청구권은 소위 "형성권"이란 것으로서, 재건축 불참가자는 이러한 매도청구권을 거부할 수 없으며, 단지 시가로 판매한 판매대금만 받게 됩니다.

3. 재건축 불참가자에 대한 법원의 잠정 사용허락

  - 한편, 법원은 위와 같은 매도청구가 있는 경우에, ① 재건축 불참가자가 건물을 명도하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고, ② 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 불참가자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있습니다(집합건물법 제48조 제5항).

4. 재건축 결의일 이후 2년 내 착공 불이행시 역 매도청구

  - 만약 재건축 결의일부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 소유점포를 매도한 재건축 불참가자는 2년의 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 지급대금을 돌려주고 다시 자신에게 점포를 되팔 것을 청구할 수 있습니다. 다만, 이 경우 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그렇지 않습니다(집합건물법 제48조 제6항).

5. 보상절차

  - 매도청구 이후 재건축 불참가자는 법에 따라 시가로 매도를 하여야 하며, 여기의 '시가'에 대해서는 다툼이 있을 수 있습니다. 이러한 시가에 대한 다툼이 있는 경우, 결국 법원의 판결에 의하여야 할 수 밖에 없는데, 이는 재건축위원회의 재건축 불참가자를 상대로 한 부동산 소유권이전등기청구 등 소송에서 시가 감정을 통해 금액이 산정될 수밖에 없습니다.

  - 반대로 재건축 불참가자가 재건축위원회를 상대로 한 매매대금지급 청구소송에서 역시 시가 감정을 통해 금액이 산정될 수도 있습니다.

  -  바로 위와 같은 점이 지방토지수용위원회와 중앙토지수용위원회를 거쳐 토지보상금을 책정하고, 이에 대해 다툼이 있을 경우, 행정소송(당사자소송)을 제기하여야 하는 도정법 상의 토지보상과 다른 점입니다.

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