최근 집합건물의 성립시점과 관련하여, 특히 일반건축물인 다가구주택이 집합건물인 공동주택으로 변경하면서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 집합건물이 되는 시점을 명확히 밝힌 판례가 나왔기에 이를 소개합니다.

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대법원 2016. 6. 28. 선고 2016다1854, 1861 판결[공유물분할·지분소유권이전등기말소]

[판결요지]​ 

[1] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라, 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 건물의 특정 부분을 구분하여 별개의 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서, 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다.

[2] 따라서 집합건물이 아닌 일반건물로 등기된 기존의 건물이 구분건물로 변경등기되기 전이라도, 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추고 건물을 구분건물로 하겠다는 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되는 구분행위가 있으면 구분소유권이 성립한다. 그리고 일반건물로 등기되었던 기존의 건물에 관하여 실제로 건축물대장의 전환등록절차를 거쳐 구분건물로 변경등기까지 마쳐진 경우라면 특별한 사정이 없는 한 전환등록 시점에는 구분행위가 있었던 것으로 봄이 타당하다.

[3] 그러나 처분권자의 구분의사는 객관적으로 외부에 표시되어야 할 뿐만 아니라, 건축법 등은 구분소유의 대상이 되는 것을 전제로 하는 공동주택과 그 대상이 되지 않는 것을 전제로 하는 다가구주택을 비롯한 단독주택을 엄격히 구분하여 규율하고 있고(건축법 제2조 제2항, 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1], 주택법 제2조 제2호 등 참조), 이에 따라 등록·등기되어 공시된 내용과 다른 법률관계를 인정할 경우 거래의 안전을 해칠 우려가 크다는 점 등에 비추어 볼 때, 단독주택 등을 주용도로 하여 일반건물로 등록·등기된 기존의 건물에 관하여 건축물대장의 전환등록절차나 구분건물로의 변경등기가 마쳐지지 아니한 상태에서 구분행위의 존재를 인정하는 데에는 매우 신중하여야 한다.

[평석]

위와 같은 판결에 의하면, 일반건축물이 집합건물로 되기 위한 요건을 아래와 같이 요약할 수 있겠습니다. 일반건축물이 집합건물이 되기 위해서는,

1. 첫째, 호수나 구획의 특정 등 물리적인 구분행위 뿐만 아니라 그렇게 구분하려고 하는 구분소유자들의 의사가 객관적으로, 즉 외부적으로 표현되어야 합니다.

2. 둘째, 위와 같이 구분소유자들의 구분의사 표현의 일응의 기준은, 건축물대장을 일반건축물에서 집합건물로 전환등록하는 시점을 기준으로 할 것이지, 구분등기를 하는 시점이 기준은 아닙니다.

3. 따라서 일반건축물로 등기가 되어 있다고 하더라도 위와 같은 건축물대장의 전환등록을 한 시점에서는 집합건물로 봐야한다는 것이 위 판결의 취지입니다.

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