Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 중랑구에 있는 OO쇼핑몰상가에서 점포를 가지고 있는 구분소유자입니다. 저는 쇼핑몰 분양당시 쇼핑몰 측에서 상가를 별도로 구분점포로 하지 않고 한 층을 통으로 사용하는 백화점 방식으로 하고, 거기에서 나오는 수익을 면적단위로 배분하겠다는 말을 듣고, 거기에 동의를 해주었습니다. 그런데, 최근에 쇼핑몰 측에서 경기가 어렵다 등의 이유를 들어 임대료를 전혀 입금하지 않고 있습니다. 그래서 저는 제 등기호수에 해당하는 점포를 원상복구해달라고 요청하려고 하는데요, 이러한 요청이 문제는 없지요?

​

A : 문의감사합니다. 위와 같이 쇼핑몰 한 층을 구분점포로 하지 않고 점포의 경계벽을 허물어 전체를 임대하고, 그 임대수익을 구분소유자들에게 배분하는 방식이 일반화되어 있는데요, 이것을 소위 "백화점식" 또는 "일괄임대방식"이라고 합니다. 이러한 일괄임대방식에 대해,

첫째, 점포의 경계벽을 언제든지 회복시킬 수 있는 합의가 되어 있거나, 회복시키는데 과다한 비용이 들이 않는 경우, 그리고 구분점포간 경계표나 건물번호표지가 존재하고 있는 경우에는 여전히 각 점포를 구분소유하고 있는 형태가 되므로 이 경우에는 구분소유권을 주장할 여지가 있으나, 만약 그러하지 않은 경우에는 구분건물로서의 구조상, 이용상의 독립성을 상실한 것이므로 구분소유권은 소멸하고 각 구분소유 등기명의자들 간의 민법상 "공유"가 된다고 보고 있습니다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4985). 즉, 후자의 경우, 즉 민법상 공유가 된 상태에서는 구분소유권 주장 자체가 안되는 것이고, 단지 공유법리에 따라 임대료 또는 그러한 임대료 상당의 부당이득금을 청구할 수밖에 없는 처지가 됩니다.

​

둘째, 그런데 전자의 경우, 즉 여전히 구분소유권이 살아있는 상태라 하더라도, 당초 관리단 또는 운영주체의 일괄임대에 동의한 바가 있어가, 설사 구분소유권을 돌려받더라도 독자적으로 경계벽을 치고 별도의 영업을 하는 것이 사실상 불가능한 경우라면, 구분소유권을 주장하는 것이 권리남용으로 인정되어 점포 원상복구 주장이 인정되지 못할 가능성이 있습니다(대법원 2003. 11. 27. 선고 2003다40422). 쉽지는 않은 주장임이 분명합니다.

​

따라서 위와 같은 각 경우를 잘 살펴보아 일괄임대방식을 폐지하고 각각 개별 구분소유권 행사를 할 수 있는지 여부를 따져보셔야 할 것입니다.  

​

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124