Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 강남구 OO동에 있는 아파트 부속 상가의 소유자입니다. 다름이 아니라 상가 임차인이 올해 초부터 6개월 간 매월 임대료 200만원에서 약30만원정도 적은 170만원만 계속해서 내고 있어요. 임대차계약서에는 3개월 연체하면 계약을 해지할 수 있다고 되어 있습니다. 저의 경우 계약을 해지할 수 있을까요? 상가임대차보호법에도 비슷한 규정이 있다고 들었습니다.

A : 문의 감사합니다. 실무에서 아주 많이 접하는 질문입니다. 상가임대차보호법은 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우" 임차인이 계약의 갱신을 요구할 수 없다고 규정하고 있을 뿐이고(제10조 제1호), 계약 해지에 대한 직접 규정은 아닙니다.

판례는 계약해지사유로서의 3기 이상 임대료 연체와 관련하여,

① 매월 임대료 전액을 3월 이상 연체하는 것 뿐만 아니라 임대료 중 일부씩을 3개월 이상 연속하여 연체한 때에도 3기 이상 임대료 연체한 것으로 보고 있으며,

② 다만, 3기 이상 임대료 연체의  ‘3월 이상’은 연체횟수뿐 아니라 연체금액에서도 3개월분 이상이 되어야 한다는 뜻으로 새기고 있습니다(대법원 2016. 11. 18. 선고 2013다42236 전원합의체 판결[건물인도등]).  

비록 위 판례가 상가임대차보호법 상의 판례가 아니라 임대주택법 관련 판례이기는 하나, 양자가 모두 임대차관계를 다루는 법으로서 강행법규성을 띤다는 점에서 동일한 해석이 가능할 것으로 보입니다.

결국, 위 사안에서 3개월 연체는 맞으나, 계약을 해지하기 위해서는 그 연체금액이 3기 연체액(600만원)에 달해야만 할 것으로 보입니다.

따라서 연체금액이 3기 미만으로 해지가 안될 경우의 조치로서는, ① 보증금에서 공제, ② 별도의 소로 차임지급청구 등의 방법이 가능하겠습니다.

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