안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

최근 집합건물의 구분소유자들이 난방을 개별난방에서 지역난방으로 교체하는 공사를 하는 것에 대해 처음에는 입주자대표회의 앞으로 구분소유자 및 의결권(지분) 70%동의서가 있었고(이 단계에서는 아직 적법한 동의가 아님), 그럼에도 불구하고 공사를 강행하여 공사를 완공한 후

나중에 난방에 대한 서면동의서 80% 이상이 채워진 경우,

법원은 이러한 서면동의서가 집합건물법상 서면결의서로서 유효하며, 이후 입주자대표회의가 각 구분소유자들을 상대로 공사에 들어간 비용에 대한 분담금 청구하는 것이 가능하다는 판결이 나왔기에 이를 소개합니다.

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[사실관계]

① A 입주자대표회의는 2008. 6.경 이 사건 아파트의 난방방식을 개별난방에서 지역난방으로 전환하는 것에 대하여 1,362세대 중 957세대(70.26%) 구분소유자들의 동의를 받음

② A 입주자대표회의는 2008. 6. 27. 주식회사 B와 공사대금을 57억 5,000만 원으로 정하여 이 사건 난방방식 변경공사계약을 체결함

③ A 입주자대표회의는 B가 난방방식 변경공사를 완공하자 그 공사대금을 전액 지급한 다음, 난방방식 변경공사대금을 각 세대의 면적비율에 따라 나눈 이 사건 분담금을 구분소유자들에게 부과하기로 결의함

④ A는 난방방식 변경공사가 완공된 다음 이 사건 집합건물(아파트)의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 원고에게 이 사건 난방방식 변경공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 다시 받음

[원심판결]

원심(수원지법)은 이 사건 난방방식 변경공사는 공용부분의 변경에 관한 사항에 해당하므로 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의가 있거나 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면에 의한 합의를 통해 이 사건 아파트 관리단의 결의로써 결정하여야 하는 사항이라고 한 다음, 원고는 아파트 입주자대표회의로서 구분소유자 전원으로 당연설립되는 이 사건 아파트의 관리단과는 구별되고 달리 원고가 위 관리단으로부터 이 사건 분담금(이 사건 난방방식 변경공사대금을 각 세대의 면적비율에 따라 나눈 금액) 채권을 양수하였다는 점에 대한 아무런 주장·입증이 없다는 등의 이유로, 피고가 원고에게 위 분담금을 변제할 의무가 없다고 판단함.

[대법원 판결] : 대법원 2017. 3. 16. 선고 2015다3570 판결[관리비] (파기환송)

[1] 집합건물의 공용부분 변경에 관한 업무는 구분소유자 전원으로 법률상 당연하게 성립하는 관리단에 귀속되고, 변경에 관한 사항은 관리단집회에서의 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 결의[집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항] 또는 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의(집합건물법 제41조 제1항)로써 결정하는 것이므로, 집합건물의 관리단은 위와 같은 방법에 의한 결정으로 구분소유자들의 비용 부담 아래 공용부분 변경에 관한 업무를 직접 수행할 수 있음은 물론, 타인에게 위임하여 처리할 수 있고, 집합건물이 일정 규모 이상의 공동주택에 해당하여 입주자대표회의가 구성되어 있는 경우라면 입주자대표회의에 위임하여 처리할 수도 있다.

따라서 집합건물의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상이 난방방식의 변경과 같이 공용부분 변경에 해당하는 공사에 동의한다는 내용의 서면동의서를 입주자대표회의 앞으로 제출하고 이에 따라 입주자대표회의가 업무를 처리한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 관리단이 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 구분소유자들의 서면동의로써 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 것으로 보아야 한다.

[3] 집합건물의 관리단이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라 한다) 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 입주자대표회의에 공용부분 변경에 관한 업무를 포괄적으로 위임한 경우에는, 공용부분 변경에 관한 업무처리로 인하여 발생하는 비용을 최종적으로 부담하는 사람이 구분소유자들이라는 점을 고려해 보면 통상적으로 비용에 관한 재판상 또는 재판외 청구를 할 수 있는 권한도 함께 수여한 것으로 볼 수 있다. 이 경우 입주자대표회의가 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하는 과정에서 체납된 비용을 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 비용에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당한다.

임의적 소송신탁은 원칙적으로는 허용되지 않지만, 민사소송법 제87조에서 정한 변호사대리의 원칙이나 신탁법 제6조에서 정한 소송신탁의 금지 등을 회피하기 위한 탈법적인 것이 아니고, 이를 인정할 합리적인 이유와 필요가 있는 경우에는 예외적·제한적으로 허용될 수 있다.

그런데 구분소유자들의 비용 부담 아래 구분소유자들로 구성되는 집합건물의 관리단이 입주자대표회의에 위임하여 공용부분 변경에 관한 업무를 수행하도록 하는 데에는 합리적인 이유와 필요가 있고, 그러한 업무처리방식이 일반적인 거래현실이며, 공용부분 변경에 따른 비용의 징수는 업무수행에 당연히 수반되는 필수적인 요소이고, 공동주택에 대해서는 주택관리업자에게 관리업무를 위임하고 주택관리업자가 관리비에 관한 재판상 청구를 할 수 있는 것이 법률의 규정에 의하여 인정되고 있다[구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것) 제43조 제2항, 제5항, 제45조 제1항].

이러한 점 등을 고려해 보면, 집합건물법 제15조 제1항에서 정한 특별결의나 집합건물법 제41조 제1항에서 정한 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의의 방법으로 집합건물의 관리단으로부터 공용부분 변경에 관한 업무를 위임받은 입주자대표회의는 특별한 사정이 없는 한 구분소유자들을 상대로 자기 이름으로 소를 제기하여 공용부분 변경에 따른 비용을 청구할 권한이 있다.

[평석]

이 사건의 의미는,

첫째, 입주자대표회의의 공용부분 변경에 대한 구분소유자의 "포괄적 동의"를 인정한 점입니다. 종래, 포괄적 동의를 쉽게 인정하지 않는게 판례의 태도였는바, 이러한 태도와 다소 다른 점이 이 판례의 의미라 할 것입니다.

둘째, 관리단이 아닌 입주자대표회의에 분담금 비용징수권을 갖는다는 것으로서, 원래 관리단이 행사하여야 할 것을, 당사자가 아닌 입주자대표회의(관리단과 다름)가 비용징수권을 행사하는 것이 가능한지에 대해 원심은 이를 부정하였으나, 대법원은 이를 인정한 것으로서 이 점에 이 판례가 의미를 갖는다고 할 것입니다.

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