최근 상가, 오피스텔 등 집합건물의 관리인 선임을 위한 서면결의의 요건으로 ["구분소유자"의 서면에 대한 구체적인 내용 인식 및 그에 대한 합의]를 요하는 취지의 결정이 내려졌기에 이를 소개합니다.

​

[사실관계]

1. 서울 서초구 소재 OO오피스텔 구분소유자 및 임차인들 5분의 4 이상은 갑을 관리인으로 선임함.

2. 구분소유자 을이 위와 같은 갑을 관리인으로 인정하지 아니하고 자신이 적법한 관리인이라고 주장

3. 이에 갑은 구분소유자 을에 대해 서울중앙지법에 관리업무방해금지 가처분 신청

4. 서울중앙지법은 갑이 적법한 관리인으로 볼 수 없다면서 갑의 신청 각하

​

[판단의 요지]

"집합건물법 제41조 제1항은 관리단집회에서 결의할 것으로 정해진 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 서면이나 전자적 방법 등에 의한 합의가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 본다고 규정하고 있다. 그런데 집합건물법은 서면에 의한 합의의 절차, 합의서·결의서의 형식 및 내용 등에 관하여 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 구분소유자들이 서면에 의한 합의의 구체적 내용을 충분히 인식하고 합의에 이르렀다는 사정이 인정된다면 합의는 유효하다(대법원 2014. 9. 4. 선고 2013두25955 판결).

" 기록에 의하면, OOO를 채권자의 관리인으로 한다는 내용의 서면결의서가 제출된 사실이 소명되기는 한다. 그러나 위 서면결의서를 제출받을 당시 이 사건 집합건물 구분소유자들에게 서면결의의 내용이나 서면결의 절차의 진행방식 등에 관하여 별도의 통지가 이루어지지 않은 점, 위 서면결의서는 이 사건 집합건물의 임차인들만을 대상으로 하여 제출받은 것이라는 점 (증략) 등에 비추어 서면결의 당시 구분소유자들이나 임차인들이 그 결의의 내용에 관하여 충분히 인식하고 합의에 이르렀다고 볼 수 없다. 결국 OOO은 적법한 채권자의 적법한 대표자로 보기 어려우므로, 그에 의하여 제기된 이 사건 신청은 부적법하다."(서울중앙지법 제51민사부)

[평석]

위와 같은 결정이 문제되는 것은, 서면결의를 통한 결의에는 구분소유자의 5분의 4 이상의 서면이 필요한데(집합건물법 제41조 제1항), 특히 관리인 선임을 위한 서면결의는 구분소유자 아닌 임차인의 5분의 4 이상의 서면결의로도 가능하다는 것이 판례임에도 불구하고(저희 법인이 대법원판례까지 득함), 굳이 구분소유자에게 서면결의의 내용 등을 통지하여야 한다고 밝힌 점입니다.

현행법 상 서면결의에 있어서 구분소유자에 대한 통지절차는 규정되어 있지 않다는 점, 집합건물법 제41조 제1항은 구분소유자로 규정되어 있으나, 임차인에게 관리인을 선임할 수 있도록 규정한 법 제24조와 관련하여 위 구분소유자에는 임차인이 포함되는 것으로 해석할 수 있고, 따라서 비록 구분소유자는 아니더라도 임차인들에게 서면결의의 내용을 설명하고 결의찬성 서명을 받은 것이라면 이러한 서면결의는 유효하다고 볼 수 있다는 점 등에 비추어 위와 같은 결정은 다소 의외의 결정이라 할 수 있습니다. 

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124