안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

대형 리테일(소매) 또는 도매 상가에서 상가 전층을 임차한 임차인이 소규모 상인에게 일정한 구역을 설정해 주고 그곳에서 장사를 하게 한 후, 일정한 사용료를 내게하는 경우가 있습니다. 이를 전대차가 아닌 "특정매입 거래계약"이라고 표현하면서 전대차와는 차별을 두기도 하는데요, 최근 저희 법인이 수행한 소송에서 법원은 이를 특별히 다루지 않고 전대차와 같이 봄으로써, 임대인의 전차인인 소규모 상인의 상가명도의무를 인정한 사례가 있어 이를 소개합니다.

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[사실관계]

1. 서울 관악구 소재 OO쇼핑몰에서 상가 전층을 임차한 OO주식회사는 소규모 상인들과 특정매입 표준거래계약을 체결하면서 쇼핑몰 내 일정한 구역을 사용 수익케 함

2. 특정매입 거래계약은 OO주식회사가 소규모 상인들로부터 물건을 매입하여, 그 물건은 위 OO쇼핑몰에서 판매하는 내용의 계약인바, 계약의 형식만 놓고 보면 마치 소규모 상인들은 단순히 물건을 OO주식회사에 팔았을 뿐이지, 쇼핑몰을 전차한 것은 아닌 것 처럼 보이나 사실은 소규모 상인들이 그 직원을 쇼핑몰에 보내어 물건을 팔고 수익을 내고 일정한 공간 사용료를 OO주식회사에 지급하는 것으로서 이는 사실상 전대차와 동일한 것이었음

3. OO쇼핑몰 임대인은 임차인인 OO주식회사의 임대료 미납 등을 이유로 임대차계약을 해지하고, OO주식회사는 물론 소규모 상인에게 각각 명도청구함

[판결의 요지]

"어떤 물건에 관하여 직접점유자(주:임차인 OO주식회사)와 간접점유자(주:전차인 소상인)가 있는 경우, 그에 대한 점유사용으로 인한 부당이득의 반환의무는 동일한 경제적 목적을 가진 채무로서 부진정연대채무의 관계에 있다(대법원 2012. 9. 27.선고 2011다76747). (중략_

특정매입 표준거래 계약 하에 이 사건 건물 해당 부분에서 각 브랜드별로 구분된 매장을 가지고 영업을 하였고, 그 결과 일부 임차료 명목의 금원(매출액에 따라 결정된다)이 피고 OO주식회사에 지급되고 나머지 판매대금 전액은 위 피고들에게 귀속되는 사실, 각 브랜드별 매장에서 일하는 직원은 각 위 피고들 소속이었던 사실, 각 매장 인테리어 또한 위 피고들의 관리하에 이루어졌고 매장 반환시 원상회복 의무가 있었던 사실을 인정할 수 있고, 위 인정사실에 비추어 보면, 피고 OO주식회사와 나머지 피고들(주: 소상인) 사이에 체결된 각 특정매입 표준 거래 계약은 그 명칭에도 불구하고 실질적으로 전대차계약에 해당한다" (서울중앙지방법원 제15민사부)

[평석]

상가 개발업자가 쇼핑몰 전층을 임차하고 그 공간의 MD구성 등을 새롭게하여 소규모 상인이 쇼핑몰에서 영업을 하도록 하는 경우가 대형 쇼핑몰에서 빈번히 발견됩니다. 이때 소상인과 전대차계약이 아닌 위 사례와 마찬가지로 특정매입계약을 체결하는 경우도 있는데, 이는 (전부 그런 것은 아니겠지만) 전차의 경우 법상 임대인의 허락 또는 동의를 구하여야 하는 점, 전대차계약 시 전차인 보호문제가 발생하므로 이를 피하고자 하는 점 등 때문에 보통 전대차가 아닌 이러한 특정매입계약 형태가 나타나기도 합니다. 이에 대해 법원은 계약의 형식에도 불구하고 전대차로 봄으로써 실질에 비추어 판단하였다는데 의의가 있습니다.

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