Q : 안녕하세요, 변호사님. 저는 서울 강서구에 있는 OO쇼핑몰 관리인입니다. 다름아니고, 쇼핑몰의 40%지분을 가지고 있는 대지주가 내부 매장 인테리어를 하면서 관리단의 허락도 없이 마음대로 공용부분에 해당하는 배관, 전기 등을 파손하였습니다. 이러한 행위에 대해 대지주는 보존행위라고 주장하면서 적법하게 할 수 있다는 것입니다. 이러한 대지주의 주장이 옳은 주장인지요?

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A : 문의 감사합니다. 집합건물 분쟁에서 이러한 분쟁이 상당히 많이 발생합니다.

결론부터 말씀드리자면, 위와 같은 공용부분에 대한 파손행위를 보존행위라고 볼 수는 없겠습니다. 만약 구분소유자가 공용부분을 공사하기 위해서는 기본적으로 집합건물법 제16조 제1항에 따라 통상의 집회 결의(구분소유자 수의 과반수 및 의결권 지분의 과반수)가 있어야 하며, 만약 이러한 공사가 공용부분의 변경에 해당한다면 집합건물법 제15조 제1항에 따라 특별결의(구분소유자 수의 4분의 3 이상 및 의결권 지분의 4분의 3 이상)가 있어야 합니다.

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공용부분의 '보존'행위란, 일반적으로 공용부분에서 파손된 부분을 교체하는 행위 등 그 현상을 변경하지 않는 행위를 말하며, 공용부분의 변경에 이르지는 않는 '개량'행위란, 공용부분에 물리적 변경이 발생하고 그러한 변경이 공용부분의 성질을 본질적으로 변경시키지 않는 것을 말하며, '변경'행위란 기존의 공용부분의 외관과 구조를 변경하거나, 외관이나 구조에는 큰 변화가 없더라도 그 기능과 용도를 변경함으로써 공용부분의 현상 또는 효용을 실질적으로 변경시키는 것을 말합니다(대법원 2008. 9. 25. 선고 2006다86597 참조).

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결론적으로 위 사안에서 대지주가 한 공용부분 파손행위는 보존행위를 넘는 것으로서 당연히 관리단 집회의 통상결의이든 특별결의이든 있었어야 하는데, 그러한 결의가 없었기 때문에 위법한 행위로 볼 수 있습니다. 이 경우, 관리인 또는 구분소유자들은 이에 대해 소유권에 기한 방해배제를 소로써 청구하거나 손해배상청구를 할 수 있겠습니다. 감사합니다.

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