최근 구분소유권이 이미 성립해 있는 건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우, 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 당연히 인정되는 것인지 여부에 대한 대법원 판례가 나왔기에 이를 소개합니다.

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[사실관계]

1. 주식회사 다빈치디엔씨(이하 ‘다빈치디엔씨’라고만 한다)는 자기 소유인 대구 북구 소재 대지 지상에 4층 규모의 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라고 한다)을 건축하여 2008. 6. 27. 이 사건 건물에 대한 소유권보존등기를 마침

 2. 다빈치디엔씨는 이 사건 건물을 구분건물로 등록하였고, 2008. 7. 2. 이 사건 건물의 각 전유부분에 대한 등기부가 작성됨. 이에 따라 각 호수에 ‘대지권종류 소유권대지권, 대지권비율 912분의 18.1255’로 하는 대지권등기가 마쳐침

3. 그 후 다빈치디엔씨는 이 사건 건물의 5층부터 10층까지를 증축하였고, 2009. 3. 23. 그 증축된 각 전유부분에 대하여도 다빈치디엔씨 명의로 소유권보존등기를 마쳤으나, 증축된 각 전유부분에 대한 대지권등기는 마치지 아니함

4. 그러한 상태에서 이 사건 건물(증축된 부분 포함)의 각 구분건물에 대한 임의경매개시결정이 내려짐

5. 위 경매절차에서의 매각 등을 거쳐, 새로운 소유자들이 소유권을 취득하였는데, 이 사건 103호 소유자인 원고가 증축된 부분인 501호 소유자 등을 상대로 대지권이 없는 자들이 대지를 사용하고 있으니 차임 상당의 부당이득을 달라고 소를 제기함

6. 원심인 대구지방법원은 피고들도 대지권을 가지고 있다는 전제 하에서, 원고의 청구 기각

7. 대법원 원심 파기 환송

[판결의 요지]

구분소유권이 이미 성립한 집합건물이 증축되어 새로운 전유부분이 생긴 경우에는, 건축자의 대지소유권은 기존 전유부분을 소유하기 위한 대지사용권으로 이미 성립하여 기존 전유부분과 일체불가분성을 가지게 되었으므로 규약 또는 공정증서로써 달리 정하는 등의 특별한 사정이 없는 한 새로운 전유부분을 위한 대지사용권이 될 수 없다(대법원 2017. 5. 31. 선고 2014다236809 판결).

[평석]

1. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)은 제20조는 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고(제1항), 구분소유자는 규약 또는 공정증서로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다(제2항, 제4항)"고 규정하고 있습니다.

2. ​집합건물의 건축자가 그 소유인 대지 위에 집합건물을 건축하고 전유부분에 관하여 건축자 명의로 소유권보존등기를 마친 경우, 건축자의 대지소유권은 집합건물법 제2조 제6호에서 정한 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리인 대지사용권에 해당합니다.

3. 따라서 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없고, 이를 위반한 대지지분의 처분행위는 효력이 없습니다.

4. 사안의 경우, 비록 집합건물이 증축되었다고 하더라도, 증축된 부분의 소유자들은 당연히 대지권의 소유권을 취득하는 것이 아닙니다. 따라서 증축된 부분의 소유자들은 대지권이 없으면서도 증축되지 않은 부분의 소유자들의 대지를 무단으로 사용하고 있는 것입니다. 따라서 지료 상당의 부당이득 반환의 책임이 있게 되는 것입니다.  

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