안녕하세요. 부종식 변호사입니다. 오늘은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법') 상의 관리단에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

우선 관련 규정은 아래와 같습니다.

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       1. 관리단의 의의

       집합건물에서 구분소유자가 2명 이상이 되어 구분소유의 관계가 되면 그 집합건물에는 ‘특별한 절차 없이’, 그리고 제23조 제1항에 따라 ‘당연히’ 관리단이 설립되는 것입니다. 이러한 관리단은 집합건물과 대지, 그리고 부속시설의 관리를 목적으로 하는 것이고 단순한 친목단체나 일부 구분소유자들이 모여 결성한 단체 등은 관리단이 아닙니다.

       2. 관리단의 법적성질

       ​관리단의 법적성질에 대해 ‘권리능력 없는 사단(비법인 사단)’이라는 견해가 다수의 견해이며, 따라서 사단법인과 유사하게 대표자, 정관, 규약 등이 존재합니다. 관리단은 특히 대외적으로 관리단을 대표하는 자가 누구인지가 중요한데, 이러한 관리단의 대표가 바로 관리인입니다.

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        3. 주식회사가 관리단이 되는 경우 

       한편, 법원은 주식회사도 관리단이 되는 경우를 인정하고 있습니다.

       즉, "대법원은 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 것이 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 집합건물인 상가의 구분소유자 전부가 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다면 그 주식회사는 관리단의 성격을 함께 지닌다"고 판시하고 있습니다(대법원2010. 8. 26. 선고 2008다28267 판결등 참조). 이러한 경우는 사실 예외적인 경우로서, 관리단의 성질을 주식회사와는 다른 비법인 사단으로 인정하고 있는 이상, 주식회사를 관리단으로 인정하는 것은 이례적이라고 할 수 있으며, 법원의 위 "관리단"을 차라리 "관리인"으로 표현하였으면 더 좋았을 것이라고 생각됩니다. 주식회사도 관리인이 될 수 있기 때문입니다.

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        4. 관련사례

        동대문 A 상가의 경우, 대법원은 상가를 관리하고 있던 주식회사를 "관리단"이라고 본 사례가 있습니다. 

        즉, 대법원은 " 이 사건 상가의 구분소유자들은 ① 1979년 A시장의 발전 및 이 사건 건물 전체의 관리 등을 위하여 주식회사 A를 설립한 후 A가 발행한 주식 전부를 그 소유 점포 수에 따라 인수하였고, ②  A의 설립 후 매년 2월에 열린 정기주주총회에 주주로 참석하여 이 사건 상가 건물의 운용에 소요되는 예·결산안의 승인과 이 사건 건물의 개·보수 등 건물의 관리에 관한 중용한 사항을 의결하였고, A의 대표이사 및 이사회가 이를 집행해 왔던 점, ③ A의 정관에서는 그 목적으로 시장 건물 전체의 관리, 주주 공동소유 점포의 관리, 운영 및 주주를 위한 유휴 공유지의 효율적인 이용 및 관리 등을 들고 있는 점 등을 볼 때 A는 관리단에 해당한다"라고 판시한 바 있습니다.

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