안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

실무에서 자주 받는 질문이 임차인이 포함된 "상가번영회"도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 "집합건물법") 상의 관리단에 해당하는지 여부 입니다.

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대법원은 ​관리단과 관련하여 "관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립하는 것이 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 집합건물법의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에도 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있으며, 집합건물인 상가의 구분소유자 전부가 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다면 그 주식회사는 관리단의 성격을 함께 지닌다"고 판시하여 일단 임차인이 아닌 구분소유자를 전제로 하고 있습니다(대법원2010. 8. 26. 선고 2008다28267 판결등 참조).

민사지방법원 판례도 마찬가지로 "집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물의 경우에 반드시 구성되어야 하는 관리단의 구성원은 구분소유자만이 될 수 있고, 구분소유자가 그 전유부분을 타인에게 임대하여 임차인이 사실상 그 전유부분을 점유, 사용하고 있는 경우에도 임차인은 위 관리단의 구성원이 될 수 없기 때문에 구분소유자 외에 임차인까지 참석하여 임차인도 관리단의 구성원이 될 수 있도록 정관을 개정한 관리단의 결의는 존재한다고 볼 수 없을 정도의 중대한 하자가 있다 할 것이다."라고 판시하여 임차인은 관리단의 구성원이 될 수 없음을 분명히 하였습니다(서울민사지법 1993.. 2. 2. 선고 91가합38971 판결).

다만, 예외적으로 임차인이 포함된 상인회라 할 지라도  상인을 제외한 나머지 "구분소유자만으로 구성된 관리단"의 존재는 인정할 수 있으며, 이처럼 상인을 제외한 나머지 구분소유자들의 과반수 결의로 관리인이 선출될 수도, 4분의 3 결의로 관리규약도 제정할 수 있다고 할 것입니다. 아래는 이와 관련된 판례입니다.

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