Q) 안녕하세요. 변호사님. 저는 수원시 광교에 있는 주상복합 상가를 새로이 구입한 구분소유자입니다. 그런데 관리사무소에서 저에게 종전 소유자의 체납관리비를 제가 납부하여야 한다고 하네요. 이러한 관리사무소의 이야기가 맞는 이야기인지요?

A) 문의 감사합니다. 위 관리사무소의 주장은 일부는 맞고, 일부는 틀립니다. 즉, 종전 소유자의 체납 관리비 중, 전유부분에 대한 관리비는 소유권을 승계한 새로운 소유자에게 청구할 수 없는 것입니다. 그러나 공용부분에 대한 관리비는 승계되므로 관리사무소의 주장이 맞습니다.

    집합건물법 제28조 제3항은 ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다’고 규정하고 있습니다. 따라서 설사 집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자간의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것입니다. 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것입니다.

    ​그러나 공용부분의 관리비는 다릅니다. 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있으므로 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는데, 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 유효하다고 할 것이고, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계합니다(대법원 2001.9.20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 참조).

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