Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 서울 은평구에 있는 OO주상복합 오피스텔의 구분소유자입니다. 다름아니고, 저희 건물에는 건물을 관리하는 관리사무소와 관리단회장이라는 사람이 있는데요, 이 관리단 회장이 어떻게 회장이 되었는지 알아보니 층별 대표들이 모여 자신들이 관리단 회장을 뽑았다고 하네요. 이러한 관리단 회장이 현재 관리회사에 용역을 주었다고 합니다. 저희 건물은 타 건물보다 관리비가 상대적으로 비싸 입주가 잘 안되고 공실이 조금씩 발생하고 있습니다. 그리고 비싼 관리비에 비해 제대로 관리가 잘 되고 있다는 느낌은 들지 않습니다. 관리단 회장을 위와 같이 뽑는게 법적으로 문제가 없는 것인지요? 

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A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 아파트와 같이 주택법의 적용을 받는 집합건물을 제외한 상가, 오피스텔, 오피스로 이루어진 집합건물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 함)의 적용을 받습니다. 주택법은 '입주자대표회의'를 구성하여 그러한 입주자대표회의 회장이 아파트의 대표가 되는 것이지만, 집합건물법은 이와 전혀 다릅니다. 즉, 입주자대표회의와 같은 대표회의의 대표위원을 구성하여 그 대표위원의 회장을 뽑는 형태가 아니라, 전체 구분소유자 과반수 및 지분의 과반수를 모두 충족하여 동의한 자를 대표자, 즉 법적용어로 '관리인'을 선임하게 되는 것이며, 이러한 차이를 간과하여 대표자를 선임한 결과, 대표자로 선정된 자가 결국 적법한 대표자가 되지 못하는 경우가 빈번하게 발생하곤 합니다.

관련 법을 먼저 보시면,

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​이상과 같이, 관리인은 원칙적으로 전체 관리단집회에서 선출되는 것이며, 집회에서는 전체 구분소유자의 과반수 및 의결권(지분)의 과반수 동의 또는 찬성표를 받은 사람이 관리인이 되는 것입니다. 그리고 판례는 이처럼 관리인 선임과 관련된 규정을 소위 "강행규정"으로 해석함으로써, 이러한 규정에 위반하면 관리인 선임을 무효로 보고 있습니다(서울중앙지법 제8민사부).

한편, 예외적으로 관리위원회의 결의로 관리인을 선임할 수 있도록 규정되어 있는데, 이는 2012년 법개정시 새로이 도입된 규정으로서 관리인 선임을 용이하게 하고자 주택법 규정을 일정부분 차용한 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 이러한 관리위원회가 관리인 선임을 할 수 있으려면, 첫째, 규약에 의해 관리위원회가 구성되어야 하며(규약없이 임의로 관리위원회 구성하는 것은 무효임), 둘째, 규약에 관리위원회의 관리인 선임 권한 및 그 절차 등이 규정되어 있어야 합니다. 참고로 규약은 전체 구분소유자의 75%, 의결권지분의 75% 이상이 총회에서 찬성동의한 경우에 적법하게 제정되는 것입니다(서면결의의 경우에는 80% 동의 또는 찬성필요).

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위 질문하신 사안으로 돌아와보면, 귀하의 건물 내 층별대표 모임이 적법한 규약에 근거한 관리위원회인지 여부를 우선 확인하시고, 만약 적법한 규약이 제정되었다면 관리위원회에 관리인 선임 권한이나 절차가 있는지 확인하시면 관리단 회장이 적법하게 선임된 것인지 아실 수 있을 것입니다. 그러나 만약 적법한 규약이 제정된 바 없다면, 위와 같이 층대표가 관리단 회장을 선임했다고 하더라도 그것은 법적으로 무효가 될 것으로 봅니다. 

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