Q : 안녕하세요. 변호사님. 포스팅하는 글들을 잘 읽고 있습니다. 이번에 저희 건물에서 분쟁이 생겨 실례를 무릎쓰고 질문을 드리게 되었습니다. 저는 서울 광진구에 있는 OO주상복합 오피스텔의 구분소유자입니다. 저희 건물은 지하1층부터 지상3층까지는 상가, 지상4층부터 12층까지는 오피스텔로 되어 있습니다. 그런데 어느날부터 상가에서 대규모점포관리자를 선임하였다면서 지하 2층 이하의 지하 주차장에 관리요원을 두고 주차 바(bar)를 설치하여 주차요금을 징수하는 등 마음대로 관리하고 있습니다. 지하 주차장은 공용부분이라 엄밀히 따지면 구분소유자들의 소유인데, 대규모점포관리자가 임의로 주차관리를 할 수 있는 것인지요?

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A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

대규모점포관리자의 주차관리권에 대해서는 실무에서 자주 논의되고 있는 문제입니다. 현행 집합건물의 관리와 관련된 법이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 합니다)과 유통산업발전법이 있는데, 전자의 경우에는 집합건물의 대표자인 관리인이 관리권을 행사하게 되며, 후자의 경우에는 대규모점포관리자가 대규모점포, 즉 상가(판매시설, 근생시설 등)부분에 대한 관리권을 행사하게 됩니다. 근거 규정은 아래와 같습니다.

현행 집합건물법 상의 관리인은 구분소유자들의 대표이고, 유통산업발전법 상의 대규모점포관리자는 입점상인, 즉 임차인 또는 전차인들의 대표이므로 서로 상관관계가 없을 것 처럼 보이지만, 관리인과 대규모점포관리자 모두 집합건물 중 상가부분에 있어서는 관리권을 행사할 수 있도록 규정되어 있어서 양자의 지위에 있어 충돌이 자주 발생하게 되는 것입니다. 다행히, 2016. 3. 10. 대법원이 양자의 권한 중 대규모점포관리자의 권한을 우선시 한 판결이 나와 어느정도 지위가 정리된 것처럼 보이기도 하나(2014다46570), 유통산업발전법 제12조 제4항에 명시하고 있듯이, 대규모점포관리자의 권한은 "구분소유와 관련된 사항"에 대해서는 미치지 못하므로, 과연 이러한 "구분소유와 관련된 사항"이 무엇인지에 대해서는 여전히 해석이 다양하고, 의견이 분분할 수밖에 없다고 할 것입니다.

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특히 지하 주차장과 같은 공용부분의 관리는 과연 "구분소유와 관련된 사항"이어서 구분소유자들의 대표인 관리인이 관리권을 행사하여야 하는 것인지, 아니면 구분소유와는 관련이 없는 사항이어서 입점상인들의 대표인 대규모점포관리자가 그 관리권을 행사할 수 있는지 문제가 됩니다.

생각건대, ​입점상인은 구분소유자와 임대차계약을 체결하면서 주차공간까지 임대하였다고 보는 것이 타당하다고 할 것이어서, 그러한 주차공간에 대한 관리 역시 상인들의 영역으로 들어왔다고 봅니다. 결국, 이러한 지하주차장에 대한 관리는 구분소유와 관련된 사항은 아니고, 따라서 대규모점포관리자에게 그 권한이 있는 것이라 할 것입니다. 판례도 마찬가지의 태도입니다(광주고등법원 제2민사부).

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