Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 경기도 성남에 있는 상가,오피스텔주상복합건물의 수분양자입니다. 아직 저희 건물은 입주가 시작되지 않았으며, 다음달부터 입주예정입니다. 총 수분양자는 약800여명 정도 됩니다. 저는 저희건물의 수분양자 카페에서 여러 정보를 교환하고 장차 구성될 건물 입주자대표회의에 참여하고자 수차례 의견을 밝혔습니다. 그런데 수분양자 카페가 일부 몇몇 사람 주도하에 움직이더군요. 그리고 제가 참여의사를 밝힐 때마다 "곧 말씀드리겠다", "조금만 기다리라"고 말하더니만, 얼마전 수분양자들이 입주전 건물 현장을 방문하는 날 그 자리에서 부스를 차려놓고는 소유자될 사람들에게 어떠한 서류들을 받았습니다. 그 서류에는 "서면결의서"라는 제목 하에, 위 카페의 카페지기를 관리단 회장으로 선출한다는 내용이 들어 있었습니다. 그리고 "입주 후 등기가 이전된 이후에도 서면결의서의 효력을 유지된다"라는 문구도 들어가 있었습니다. 나아가 "현장에 비치된 관리규약에 대해 동의한다"라는 문구도 들어있었는데, 대부분 현장을 방문한 사람들은 그 내용을 제대로 읽어 보지도 않고 그냥 서명을 해 준 것으로 보입니다.

저는 이러한 행태가 문제가 있다고 카페에서 이의를 제기하였으나 카페측에서는 저를 시행사의 앞잡이라고 허위사실을 유포하면서 일방적으로 카페사용을 중지시켰습니다. 너무나 황당하고 이러한 독단적인 사람들이 왜 이런 행동을 하는지 알 수가 없습니다. 분통이 터집니다.

변호사님, 이 사람들이 받은 서면결의서가 유효한가요? 이러한 서면결의서로 당선된 자가 입주자대표회의 회장이 되는 것인가요?

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​A : 안녕하십니까. 부종식 변호사입니다. 말씀 잘 들었습니다. 집합건물 분쟁현장에서 종종 발생하는 분쟁의 유형입니다. 상가, 오피스텔이 집합건물이다보니 각 구분소유자의 이해관계가 다양하게 얽혀 있고, 관리권을 취득하여 관리단의 대표가 되거나 관리위원이 되고자 하는 분들이 많을 경우, 이를 분양자(시행사) 측에서 공정하게 관리단 집회를 열어 다양한 의견을 수렴한 뒤 관리단 대표인 관리인이나 관리위원을 선정하면 되는데, 현실은 그러하지 못한 경우가 많습니다.

물론 일반화할 수는 없는 것이지만, 건물을 신축한 시공사는 이후 발생할 하자보수의 처리 문제를 원활하게 하고자 시행사를 통해 자신들에 우호적인 관리주체를 선정하도록 하기도 하고, 시행사는 건물관리를 통해 수익을 얻고자 시행사가 관리회사를 섭외하여 건물에 들어와 관리행위를 계속하는 경우도 있고(이과정에서 관리인 선임을 방해하기도 하고, 또는 자신들과 우호적인 관리인을 선임하기도 함), 일부 구분소유자가 자신이 아는 관리업체를 데리고 들어와 건물관리를 맡겨 이익을 얻게 해주는 경우도 있습니다. 어느 경우에나 분쟁의 여지가 있게 됩니다.

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이러한 상가, 오피스텔 등 집합건물의 법적분쟁과 관련해서는 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 합니다)이 제정되어 있으며, 이러한 집합건물법에는 위와 같은 건물시공 후 입주초기에 발생하는 관리권 분쟁을 방지하고자 아래와 같이 일정한 규정을 두고 있습니다.

관련 집합건물법 규정에 의하면,

첫째, 입주전 분양단계, 즉 아직 등기가 시작되기 이전에는 관리인의 선임이 불가능합니다.

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둘째, 등기가 시작되어 구분소유권이 10명 이상이 되면, 자체적으로 관리인, 즉 건물의 대표를 뽑을 수 있습니다(집합건물법에서는 입주자대표회의라는 표현이 아니라 관리단이라는 표현을 쓰며, 그 대표를 관리인이라고 합니다). 이때 구분소유자 5분의 4 이상 및 의결권 지분 5분의 4 이상의 찬성동의로 관리인이 선임될 수 있습니다. 다만, 위 사안의 경우, 구분소유자는 5분의 4이상 될 지 모르지만, 아직 시행사의 지분이 많이 남아 있을 것이므로 초기에는 시행사의 동의없이는 지분 5분의 4 요건을 못갖추어 관리인으로 선임되기 어렵겠죠.

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셋째, 등기가 시작된 이후, 수분양자 2분의 1이상이 이전등기를 한 날로부터 3개월 이내에 자체적으로 관리인을 선임하지 못할 경우, 분양자인 시행사가 관리단 집회를 열 수 있습니다. 이때 시행사는 구분소유자 수로는 1명으로 계산되겠지만, 지분이 아직 상당부분에 이르므로 역시 시행사의 동의없이는 관리인으로 선임되기 쉽지 않을 것입니다.  

결론적으로, 위 문의하신 건물의 사안에서는 비록 일부 구분소유자 또는 카페회원들이 모여 서면결의서를 받았다고 하더라도 입주전 분양단계에서 관리인을 선임할 수는 없습니다. 나아가 등기가 시작된 이후라 하더라도 시행사 소유물건이 미미한 단계에 이르기 전까지는 여전히 시행사도움없이 관리인으로 선임되기 어렵겠습니다.

다만, 건물 소유권 대부분의 이전등기가 이루어진 경우라면 위 서면결의서는 비로소 효력을 발하여 종래 작성되었던 서면결의서에 따라 관리인이 선임될 수 있겠습니다. 이를 막으려면 위 서면결의서에 대해 각 구분소유자들로부터 철회서를 받아야 합니다.

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이상 답변드립니다.   

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