안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

​오늘은 집합건물 구분소유권의 독립성에 대해 알아보겠습니다.

​집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법'이라 합니다)에 의하면 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 '독립한 건물'로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있으며 이를 구분소유권이라 합니다(법 제1조). 여기의 '독립'의 의미에 대해 판례는 '구조상, 이용상 독립성'을 의미한다고 봅니다.

즉, 점포 간 경계나 칸막이가 있는 등 구조상으로 다른 상가와 분리되어 있고, 이용에 있어서도 독립공간으로 이용되는 것을 말하는 것입니다. 

판례는, "이 사건 부동산은 인접한 다른 점포들과 벽체 등의 구분 없이 단지 바닥에 경계선을 표시하거나 그 경계지점에 진열장 내지 칸막이 등을 세우는 간이한 방법으로 구별되어 있는 점, 이에 이 사건 부동산을 포함한 이 사건 건물내의 모든 점포들은 각별로 이용되는 경우도 있으나 위와 같은 칸막이 등의 구별표지를 손쉽게 제거함으로써 여러 점포를 터 하나의 공간으로 이용되기도 하는 점 등을 알 수 있는바, 이에 비추어 보면 이 사건 부동산은 구분소유권의 객체가 될 수 있는 구조상 및 이용상의 독립성을 갖추지 못하여 이 사건 건물의 일부에 불과할 뿐 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 봄이 상당하다"고 판시한 바 있습니다(인천지방법원 2008라478).

나아가 판례는, 위와 같은 경우, 비록 부동산이 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 그와 같은 구분소유권의 목적으로 등기되어 있다고 하더라도, 그러한 등기는 그 자체로 "무효"라 할 것이라고 판시하였습니다(대법원 2009마1449).

한편, 대법원은, 구분소유권이 상실된 점포를 경매로 취득한 자에게 "구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립할 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 매각허가를 받고 매수대금을 납부하였다 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다."고 판시하였습니다(대법원 2009마1449).

​

다만, 구분소유권을 상실시킨 장본인이 스스로 구분소유권이 무효임을 주장하여 당해 구분소유점포를 임의경매절차에서 매수하여 소유권이전등기절차를 마친 자를 상대로 그 등기의 멸실등기절차의 이행 또는 해당 점포의 인도를 구하는 것이 신의칙에 반하여 허용되지 않는 경우가 있을 수 있습니다(대법원 2015다3471).

​

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124