안녕하세요. 부종식 변호사입니다.
 
도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.
 
​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 또는 오피스텔 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다.
이러한 간편함과 짧은 시일의 소요로 인해 상가오피스텔 재건축이 향후 주목을 받을 것으로 예상됩니다.

오늘은 재건축결의 이후, 재건축비용의 증가 등의 결의요건이 무엇인지 여부에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 도시정비법(도시 및 주거환경정비법) 상의 주택재건축의 경우 관리처분 변경결의 및 관할관청의 인가절차가 별도로 마련되어 있지 않지만 집합건물법 상의 상가재건축은 이러한 결의절차가 없기 때문에 문제가 되는 것입니다.

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Q) 집합건물법 제49조에 의하여 의제된 합의 내용인 재건축 결의의 내용을 변경(공사대금과 지연손해금, 부대비용을 추가부담하여 재건축조합원들의 분담금을 증가시키는 내용)하는데 필요한 의결정족수는 얼마인가요?

A) 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요합니다.

    재건축결의의 내용을 변경함에 있어서는 그것이 구성원인 조합원의 이해관계에 미치는 영향이 크다할 것이므로 재건축 결의시의 의결정족수를 규정한 집합건물법 제47조 제2항을 유추적용하여 조합원 5분의 4 이상의 결의가 필요하다고 할 것입니다(대법원 2005. 4. 21. 선고 2003다4969 전원합의체 판결, 대법원 2006.10.26. 선고 2004다17924 판결 등 참조).

 

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