안녕하세요. 부종식 변호사입니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다.

오늘은 위와 같은 오피스텔, 상가와 같은 집합건물 재건축(이하 '상가 재건축'이라고 약칭합니다) 추진절차에 관하여 알아보도록 하겠습니다.

상가재건축은 아래 표와 같은 기본 절차를 거칩니다.

상가 재건축의 경우에는 도시 및 주거환경정비법과 같은 조합설립인가절차, 관리처분계획승인절차, 관리처분변경절차, 이전고시 등의 절차가 없으므로 이러한 절차없이 매우 간명하고 (아파트재건축에 비하여) 신속하게 재건축이 이루어지는데, 이점에 큰 장점이자 메리트라고 할 것입니다.

위 절차 중 건축비 등 재건축비용의 변동이 있을 경우, 재건축위원회 자체 결의를 거치게 되는데, 이때 자체 결의의 요건은 집합건물법 상의 재건축 결의의 요건을 유추적용하여, 전체 5분의 4 이상의 동의를 얻어 이루어지게 됩니다.

이러한 재건축의 과정에서 절차상 하자가 발생할 경우, 상당부분 추진된 재건축 과정이 무효로 될 우려가 있기 때문에 각 과정마다 법률자문이 반드시 필요하다고 할 것입니다.

전체 재건축의 과정은 구분소유자 100%의 동의가 있으면 철거 및 시공기간 정도가 소요되겠으나 반대하는 구분소유자가 있을 경우에는 그러한 구분소유자를 상대로 한 매도청구소송 기간 약2년 정도가 추가로 소요되기 때문에 전체적인 기간이 늘어나기도 합니다(이 경우, 준공까지 넉넉히 약3년을 기다리셔야합니다). 다만, 그럼에도 불구하고 최근에는 매도청구소장이 반대 구분소유자에게 송달됨으로써 매도계약이 체결된 것으로 간주되어 이를 근거로 건축허가를 내어 주는 경우도 종종 있습니다. 이렇게 되면 획기적으로 재건축 기간이 단축되는 효과가 있습니다.   

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