안녕하십니까. 부종식 변호사입니다.

오늘은 상가재건축 관련하여, 실무상 특히 자주 문의하시는 부분에 대해 알아보도록 하겠습니다.

현행 집합건물법은 재건축의 정의에 대해 명문으로 규정하고 있지는 않지만, 제47조 제1항 본문에 “관리단 집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.”고 되어 있는 점에 비추어 볼 때, 집합건물법은 재건축을 일응 ‘기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓는 것’으로 보고 있다고 할 수 있습니다. 한편, 건축법에서는 “‘리모델링’이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위”라고 규정하고 있는데, 이러한 리모델링은 재건축과 엄연히 구별되는 개념입니다.

집합건물법에는 재건축결의의 시기에 관하여 아무런 제한을 두지 않고 있으므로, 재건축결의가 반드시 재건축조합의 창립총회일에 함께 이루어져야 한다고 볼 근거는 없고(대법원 2009.6.25. 선고 2006다64559 판결), 서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있습니다(대법원 2008.8.21. 선고 2007다83533, 83540 판결 참고).

​

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다. 1984년 4월 제정되어 이듬해인 1985년 4월부터 시행된 집합건물법의 적용대상이 된 집합건물의 상당수가 30년의 연한을 넘어 재건축이 필요한 시점이 되고 있는 것입니다.

​도정법 상의 아파트재건축과는 달리 상가 재건축은 관련법 조항인 불과 3개 조항밖에 되지 않고 그 결과 도정법과는 비교도 되지 않을 정도로 간단한 절차로 재건축이 이루어집니다. 예를들어, 상가나 오피스텔 재건축은 구분소유자수 및 지분의 5분의 4 이상의 동의로 재건축설계, 철거, 시공이 진행될 수 있도록 규정되어 있으며 복잡한 조합설립절차, 관리처분계획수립절차, 관리처분총회 절차등이 필요없습니다. 따라서 향후 상가재건축이 매우 활발히 이루어질 것으로 기대됩니다.

- 기타 자세한 문의 -

법무법인 라움

​ 서울 서초구 서초동 1573-14 웅진타워 16층(교대역 9번 출구)

Tel : 02. 3477. 7006 / Fax : 02. 3477. 0124