안녕하세요.

부동산 전문 이재헌 변호사입니다. 

​

오늘은 지난 시간에 이어서 

근저당권등기가 된 후에  

임차권등기명령신청을 해서 

임차권 등기가 된 경우에  

​

우선순위가 어떻게 될 지에 관해서 

이야기를 해 보겠습니다.  

경매에서 대항력을 갖으려면

경매에서 낙찰이 이루어지면 

매각부동산에 있는 모든 저당권은 소멸됩니다. 

그리고 소멸되는 선순위 저당권보다 

뒤에 대항력을 갖춘 임차권도 함께 소멸됩니다.  

​

​그래서 임차인이 대항력을 갖으려면 

이런 저당권 등기가 있기 전에  

대항요건을 갖춰야 됩니다.  

​

대항력을 갖으려면 필요한 대항요건 2가지는 

주택의 인도와 주민등록입니다. 

근저당권등기보다 나중에 된 임차권등기

그런데 이런 경우가 있을 수 있어요.  

요즘에도 전입신고를  

하지 말라는 집주인들이 있죠.  

​

그래서 예를 들어 2년 전인 

2021. 5. 1.에 전세계약을 체결했는데  

​

​전입신고를 안 하는 조건으로 

전세계약을 체결한 거에요.  

그런데 1년쯤 있다가 2022. 4.경에 

집주인이 집에다 근저당권을 설정했어요.  

​

그러다가 2년이 지나서  

2023. 4. 30.이 됐는데도  

​

집주인이 전세보증금을 

돌려주지 않는 거에요. 

​

그래서 임차인이 부랴부랴  

임차권등기명령신청을 해서  

​

​2023. 5. 31. 임차권등기를 한 상태라면 

임차인이 경매에서 근저당권에 우선해서  

전세보증금을 받을 수 있을까요? 

대항력이 미치는 기준시점에 관한 판례

이건 대항력 발생시점이 

문제가 되는 건데  

​

임차권등기명령에 따른 

대항력이 미치는 기준시점에 대해서  

판단한 사건이 있었어요. 

주택의 인도와 주민등록이라는  

2가지 대항요건을 갖추면  

대항력이 생긴다고 했잖아요.  

​

이렇게 대항요건을 갖춰서  

대항력이 생긴 경우에는  

그 후 임차권등기명령을 받아서 등기가 돼도  

그냥 기존의 대항력 취득의 효력이  

그냥 계속 유지가 되는 거고,  

반면에 대항요건을 갖추지 못해서 

대항력을 취득하지 못했던 경우에는  

​임차권등기명령에 의해서 

임차권등기가 된 때  

그때 대항력이 생긴다는 거에요. 

그럼 예시 사례의 경우에는?

그러면 말씀드린 예에서는 

어떻게 될까요?  

​

이 경우에는 임차인이 

전입신고를 하지 않았기 때문에  

​

​대항요건을 갖추지 못해서 

대항력을 취득하지 못한 거에요.  

그래서 결국 임차권등기를 한 

2023. 5. 31.에 대항력을  

취득하게 되는 거죠.  

​

근데 집주인이 2022. 4.경에 

근저당권을 설정했잖아요.  

​

그럼 경매에서 낙찰이 되면서 

근저당권이 소멸되고,  

​

이 근저당권보다 뒤에 

임차권등기를 한 임대차도  

함께 소멸되는 거에요.  

그리고 안타깝게 임차인은 

매수인한테 임차권의 효력을  

주장할 수 없게 되는 거죠. 

꼭 챙기셔야 할 것들

이렇게 대항력은 여러가지 문제에서

특히 경매의 경우에 있어서 

아주 중요한 문제가 됩니다.  

그러니까 임차인분들은 

전세계약 하실 때 무슨 얘기를 듣던지  

​

무조건 전입신고를 하셔서 

전세사기의 피해자가  

되지 않게 조심하셔야 돼요.  

​

그리고 전세계약을 이미 

체결하신 분들도 최소한 1년에  

한 번이라도 내가 살고 있는 집의  

부동산등기부를 떼 보셔서  

집주인이 바뀌지는 않았는지 

확인하시면 좋겠습니다.  

부동산등기부는 

인터넷등기소 사이트에서  

집주소만 입력하시면  

어렵지 않게 떼실 수 있고 

​

발급수수료도 1,000원이라 

별로 비싸지도 않아요.  

이 참에 연습삼아 한 번 

떼보셔도 좋을 거 같네요.  

이상의 내용은 아래 동영상으로도 확인하실 수 있습니다.

https://blog.naver.com/jeremius/223129890330