안녕하세요.

부동산 전문 이재헌 변호사입니다.

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최근에 깡통전세를 자력이 없는

바지한테 넘겨서 임차인이 전세보증금을

돌려받지 못하게 만든다던지

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전세사기를 당해서 임대인이 전세보증금을

돌려주지 않고, 집이 경매에 넘어간다든지

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이런 문제들이 심각한 사회 문제로

대두되고 있는 것 같습니다.

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그래서 오늘은 이 문제와 관련이 깊은

대항력에 관해서 이야기를 해 보려고 합니다.

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주택임대차법을 가지고 이야기를 할 건데

상가임대차법의 경우에도 대항력의 내용은

똑같기 때문에 같이 보시면 될 거 같습니다.

대항력이 어떻게 하면 생기는 걸까요? 

여기서 ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다.’

이렇게 규정하고 있는데

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임대차에 있어서 제3자에 대해서

생기는 효력을 대항력이라고 합니다.

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그리고 이런 대항력을 취득하기 위해서는

‘주택의 인도’와 ‘주민등록’

이 2가지를 요건으로 하고 있어요.

구체적으로 대항력이란 무엇일까요? 

그러면 이런 대항력의 내용이

무엇인지가 궁금해 지는데요.

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주택임대차법이 1981년에 제정이 됐는데

이때도 임차인이 취득하는 대항력의 내용이

무엇인지가 문제가 됐었고,

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1983년에 1차 개정이 되면서

대항력의 내용에 대해서

규정이 생겼어요. 그 내용을 보면,

이렇게 규정을 하게 되었고,

현재는 이 규정이 주택임대차법

제3조 제4항에 있습니다.

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원래 임대차계약은 임대인과 임차인

사이에서 체결되는 것이기 때문에

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임대인과 임차인이 무슨 내용의 계약을

체결했든지 간에

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제3자한테는 이런 계약의 효력이

미치지 않는 게 원칙이에요.

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그런데 이렇게 주택임대차법 규정에서

​제3자인 임차주택의 양수인이나 

​그 밖에 임대할 권리를 승계한 사람한테 

임대인의 지위를 승계시켜서 

임차주택의 소유자가 바뀌어도 

바뀐 소유자한테 임차인이 권리를 

주장할 수 있도록 대항력을 부여한 거에요. 

대항력을 갖추는 게 어떤 의미가 있는데? 

예를 들어, 전세계약을 체결하고

집주인이 집을 파는 경우가 있을 수 있겠죠.

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그러면 뭐가 제일 문제가 될까요?

전세보증금을 누가 돌려줘야 할지가 문제가 되겠죠. 

여기서 아까 주택임대차법의 대항력 규정이 

중요해 지는 거에요. 

임차주택의 양수인, 그 밖에 임대할 권리를 승계한 자는