지난 시간에 이어서 오늘은 판례를 하나 살펴보겠습니다. 이건 실제 판례의 사실관계를 재구성한 겁니다.

서울에 있는 집합건물에서 101호부터 105호까지 구분점포 5개를 임차해서 카페를 운영하는 임차인이 있습니다. 구분점포 5개를 임차해서 하나의 카페로 운영하고 있기 때문에 당연히 중간에 벽체 같은 건 없고, 소유자도 이 5개의 구분점포는 모두 한 사람이 소유하고 있었습니다.

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이렇게 구분점포 5개를 소유한 소유자가 임차인한테 5개를 임차하는 거니까 거기에 맞게 계약서도 5개를 써야 한다고 했고, 그래서 임차인은 같은 날 5개의 임대차계약서를 작성했고, 구분점포의 면적이 동일해서 5개의 임대차계약서가 보증금 5,000만 원에 월세 200만 원으로 동일했습니다.

그런데 얼마 있다가 구분점포 5개 중에 105호가 소유자의 채무 때문에 경매에 넘어가게 됐습니다. 당연히 임차인은 5개의 임대차계약서 중에 105호 임대차계약서에 따라서 105호 환산보증금이 월세 200만 원에 100을 곱해서 2억원에 보증금 5,000만 원을 합해서 2억 5,000만 원으로 보고 경매에서 배당요구를 했습니다. 그런데 여기에서 105호만 따로 떼서 환산보증금을 계산할 게 아니라 구분점포 5개의 임대차계약을 하나로 봐서 이것들을 다 합쳐서 환산보증금을 계산해야 되는 거 아니냐는 문제가 제기된거죠.

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105호만 보면 환산보증금이 2억 5,000만 원으로 서울특별시 환산보증금 9억 원 범위 내에 있지만 구분점포 5개를 합치면 월세 1,000만 원에 100을 곱해서 10억 원에 보증금 2억 5,000만 원을 합해서 환산보증금이 12억 5,000만 원이 돼서 환산보증금을 초과하게 되는 거죠.

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상가임대차법 제14조에서는 소액임차인이 경매에서 보증금 중에 일정액을 최우선변제를 받을 수 있는 최우선변제권을 규정하고 있는데, 환산보증금을 초과하면 상가임대차법이 적용이 안 돼서 소액임차인으로서 최우선변제권을 갖지 못하고, 환산보증금을 초과하지 않으면 최우선변제권을 갖게 되는 상황이었기 때문에 환산보증금을 105호 하나만 가지고 계산할 거냐 아니면 5개 구분점포를 합쳐서 계산할 거냐가 중요했던 것이었습니다.

판례는 이렇게 하나의 사업장으로 사용하면서 단일한 영업을 하는지 여부를 중요하게 봤습니다.

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그래서 5개 구분점포 각각에 관해서 별개의 임대차계약서를 작성했다고 하더라도 5개 구분점포 각각에 관해서 별도의 임대차관계가 성립한 것이 아니라 일괄해서 단일한 임대차관계가 성립한 것으로 보고, 5개 구분점포 전부에 관해서 환산보증금의 합산액이 시행령에서 정한 환산보증금액을 초과하기 때문에 그 중 1개의 구분점포인 105호에 관해서도 우선변제를 받을 임차인에 해당하지 않는다고 판단을 했습니다.

이 판례의 사안처럼 하나의 단일한 영업을 하기 위해서 여러 개의 구분점포를 임차하면서 임대차계약서를 여러 개 쓰는 경우가 있는데 이런 경우에 환산보증금은 합산액으로 계산하게 될 가능성이 많습니다. 따라서 내가 이런 경우에 해당하지는 않는지 따져보실 필요가 있겠습니다.

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그리고 우리 판례는 환산보증금을 계산할 때 만일 임대차계약서에서 ‘부가세 별도’라고 약정을 했다면 이 경우에는 부가세를 뺀 월세에 100을 곱해서 환산보증금을 산정하도록 하고 있으니까 이런 부분도 참고하시면 좋겠습니다.

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이상의 내용은 아래 유튜브 동영상으로도 확인하실 수 있습니다.

https://youtu.be/1kGM3AApEc0?si=zkxHi1ameSWps5aP