안녕하세요. 이재헌 변호사입니다.

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오늘 할 얘기는 환산보증금입니다. 원칙적으로 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서는 상가임대차법이 적용이 되지 않고 환산보증금 범위 내에 있는 임대차에 상가임대차법이 적용되기 때문에 보통 상가임대차법이 적용되는 임대차인지 여부를 따져보기 위해서 가장 먼저 고려하게 되는 것이기도 합니다.

상가임대차법 제2조 제1항을 보면, 이렇게 규정되어 있는데 보시다시피 법조문에 ‘환산보증금’이라고 쓰여져 있지는 않습니다. 대신 여기 단서에서 제14조의2에 따른 ‘상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액’이라고 하고 있는데 이걸 통상적으로 환산보증금이라고 부르고 있습니다.

먼저 환산보증금 계산은 월세에다가 100을 곱한 다음에 보증금과 더한 금액이 환산보증금이 됩니다. 예를 들어서 상가 월세가 500만 원이고 보증금이 1억 원이라고 하면 월세 500만 원에 100을 곱하면 5억 원, 여기에 보증금 1억 원을 더해서 환산보증금이 6억 원이 되는 것입니다. 

각 지역별 환산보증금 액은 상가임대차법 시행령에서 규정하고 있는데, 상가임대차법 시행령 제2조 제1항을 보면, 이렇게 규정을 하고 있습니다.

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따라서 우리가 방금 계산한 환산보증금 6억 원의 경우에 만약에 이 상가가 서울에 소재하고 있다면 서울특별시 환산보증금 9억 원 범위 내에 있기 때문에 이 상가의 임대차는 상가임대차법의 적용을 받지만, 이 상가가 세종시에 소재하고 있다면 환산보증금 5억 4천만 원을 초과하기 때문에 이 상가의 임대차는 상가임대차법의 적용을 받지 않게 되는 겁니다.

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물론 상가임대차법이 여러 차례 개정을 거치면서 대표적으로 계약갱신청구권이라던지 권리금 회수기회 보호 같은 여러 조항들의 경우에는 환산보증금을 초과하는 임대차에 대해서도 적용되도록 개정이 되었지만 지금은 일단 원칙적인 측면만 살펴보는 겁니다.

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이제 다음 글에서는 판례를 하나 살펴보도록 하겠습니다.

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이상의 내용은 아래 유튜브 동영상으로도 확인하실 수 있습니다.

​https://youtu.be/Fi3M6hSfeb8?si=G_QRKPUrc4WuPg3S