​안녕하세요. 이재헌 변호사입니다.

​

제가 상담을 하다보면 사업자등록을 안 했는데 이런 경우에도 상가임대차법의 적용을 받을 수 있는지 물어보시는 분들이 있습니다.

​

이 질문에 대한 대답을 정확히 이해하기 위해서는 개념 정리가 좀 필요할 것 같은데요. 오늘은 상가임대차법의 적용범위에 속하는 상가건물이 무엇인지에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다.

영업용으로 사용하는지 여부가 중요합니다.  

상가임대차법의 적용범위에 대해서 규정하고 있는 상가임대차법 제2조 제1항 본문입니다. 

​

여기에서 주목해서 보셔야 할 것 중 첫번째가 법 조문에서 상가건물을 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 하고 있지 사업자등록을 한 건물이라고 하고 있지 않다는 점입니다. 다시 말하면 사업자등록을 하지 않았더라도 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차라면 상가임대차법이 적용된다고 볼 수도 있는 겁니다.

​

그리고 두번째로 주목해서 보셔야 할 게 여기에서 임대차는 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다. 이렇게 되어 있는 것입니다. 이건 영업용으로 사용하는지 여부가 중요하다는 겁니다. 따라서 비영리단체인 종중이나 종교단체라던지 비영리로 운영되는 어린이집 같은 경우에는 건물 자체의 성격보다는 영리 목적이 없기 때문에 상가임대차법이 적용되지 않는 겁니다. 그런데 통상적으로 영리 목적이 있는 경우에는 대부분 사업자등록증을 발급받게 되기 때문에 결국 사업자등록증이 있어야 상가임대차법의 적용을 받는 것으로 인식을 하게 되는 것이고, 실제로도 대부분 그렇게 적용이 되고 있는 겁니다.

영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단합니다.

사업자등록증을 발급받은 경우 상가임대차법이 적용된다는 말 자체는 틀린 말이 아니지만 상가건물 해당 여부는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황, 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하게 되기 때문에 사업자등록증을 발급받지 않은 경우에도 실질적으로 임대차목적물을 영업용으로 사용하는 경우에는 상가임대차법의 적용을 받는 것으로 보아야 할 것 같습니다.

그리고 이와 관련해서는 대법원 판례 중에도 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장·창고 등은 영업용으로 사용하는 경우라고 할 수 없으나 그곳에서 이러한 사실행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가임대차법의 적용대상인 상가건물에 해당한다고 판단한 사례가 있습니다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2009다40967 판결 참조).

사업자등록을 필요로 하는 상가임대차 규정

​임대차목적물을 실질적으로 영업용으로 사용하기만 하면 상가임대차법 규정이 다 적용이 될까요? 상가임대차법 규정 중에서 꼭 사업자등록을 필요로 하는 규정은 없을까요? 있다면 어떤게 있을까요?

대항력은 임차건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차 건물에 관해서 이해관계를 가진 자에 대해서 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능인데, 상가임대차법에서는 임차인이 임대차목적물을 인도 받고, 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 효력이 생긴다고 규정을 하고 있습니다. 따라서 이러한 대항력을 갖추려면 사업자등록을 신청해야만 하는 것입니다.

​

그리고 상가임대차법 제5조 제2항에서는 우선변제권에 관해서 규정을 하고 있습니다.

이렇게 경매 또는 공매에서 임대차보증금에 대한 우선변제권을 갖기 위해서 제3조 제1항의 대항요건을 갖출 것을 요구하고 있고, 이 제3조 제1항의 대항요건이 임대차목적물의 인도와 사업자등록신청이기 때문에 결국 우선변제권을 갖기 위해서도 대항요건인 사업자등록 신청이 필요한 것입니다.

​사업자등록은 꼭 하시면 좋겠습니다.

​이렇게 상가임대차법상 대항력과 우선변제권이라는 강력한 임차인 보호수단을 갖기 위해서는 사업자등록 신청이 필수적인 요소이기 때문에 결국 임차인 입장에서는 꼭 사업자등록을 신청할 필요가 있습니다.

​

그리고 우리 법원은 이러한 사업자등록이 상가건물 임대차에 있어서 제3자가 임대차의 존재 여부를 인식할 수 있는 중요한 공시방법으로 보고 있기 때문에 사업자등록증에 기재된 사업장에 한해서 대항력이 있는 것으로 보고 있습니다. 그래서 임차인분들은 사업자등록신청을 할 때 사업자등록신청서에 첨부한 임대차계약서상 임대차목적물 소재지가 등기부상의 소재지와 불일치 하지는 않는지 잘 살펴보셔야 하고, 건물의 일부분을 임차하는 경우에는 그 부분을 표시한 도면을 잘 첨부하시는 등으로 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.

​

이상의 내용은 아래 유튜브 동영상으로도 확인하실 수 있습니다.

https://youtu.be/POEM8wlo6iE?si=ROj9CWSZ-FH58HQN 

이재헌 변호사 저서 

https://search.shopping.naver.com/book/catalog/35187572623 

이재헌 변호사의 자기 소개하기 

자격취득 제2회 변호사시험 합격 변호사, 세무사 대한변호사협회 부동산전문변호사 학력 명덕외국어고등학...

blog.naver.com