안녕하세요. 이재헌 변호사입니다. 

최근에 전세값 하락으로 인해서 역전세난이 발생하고 있고, 뉴스에서 전세사기 사건 보도들이 쏟아지고 있어서 전세금을 돌려주지 못하는 것에 대한 우려가 커지고 있는 상황입니다. 

그래서 오늘은 임차권등기명령신청에 관해서 이야기를 해 보려고 합니다. 

임차권등기명령신청이 급증하고 있음

임차권등기명령신청이 급증하고 있음 

지난 2월 21일에 부동산 중개업체 집토스가 대법원등기정보광장의 부동산 등기 데이터를 분석했는데, 2022년 12월과 올해 1월, 이렇게 2달 동안 집합건물에 대한 임차권등기가 신청된 부동산 수가 전국적으로 4,441건으로, 전년 동기 대비 3.5배 이상 급증했다고 합니다. 

그래서 2022년 2월부터 올 해 1월까지 최근 1년간의 집합건물 임차권등기 신청 부동산 수를 살펴봤더니 전국 1만4,297건 중 수도권이 1만1,218건으로 78%를 차지했다고 해요. 

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시군구별로 보면 서울 강서구가 1,145건으로 1위 △경기도 부천시가 831건으로 2위, △인천 서구가 766건으로 3위, 미추홀구가 762건으로 4위, △서울 구로구가 731건으로 5위 이렇게 5위 안에 인천이 2군데가 들어갔구요.  그리고 6위도 인천 부평구 646건, 7위도 인천 남동구 461건으로 전체적으로 인천이 상위권에 포진되어 있는 것을 알 수 있습니다.

임차권등기명령 신청이 급증하고 있는 이유 

최근에 이렇게 임차권등기명령 신청이 급증하고 있는 이유는 결국 전세값 하락 때문입니다. 현재는 주로 2020년에 체결된 전세계약이 만기가 되면서 보증금을 반환하지 못하는 임대인을 상대로 임차권등기명령이 신청되고 있는데, 한국부동산원에 따르면 종합주택 전세가격지수가 2020년 12월에 96.9에서 2021년 12월에 103.2로 올랐기 때문에 2021년에 체결된 전세계약의 만기가 도래하는 올 해에는 계속 임차권등기명령 신청이 증가할 것으로 예상할 수 있습니다.  

다음 임차인을 구할 때까지 기다려 달라 

사실 관행적으로 임대인이 '다음 임차인을 구할 때까지 기다려 달라'고 하면 임차인이 이런 요청을 받아들여서 다음 임차인한테서 보증금을 받아서 이사 가는 게 보통이었고, 사실 지금도 이런 경우가 더 많을 겁니다. 그런데 최근에 전세자금대출 금리가 너무 올라서 전세로 사느니 차라리 월세로 살겠다는 임차인이 늘어나고 있고, 전세값이 급격하게 하락하다 보니까 전세금이 더 싼 집으로 이사가려는 임차인이 늘어나면서 전세금을 낮추지 않으면 임차인을 구할 수가 없고, 심지어 전세금을 낮춰도 들어오겠다는 임차인이 없어서 전세금을 돌려주지 못하는 문제가 발생하고 있는 거죠. 

사실 임대인이 다음 임차인을 구해야 전세금을 돌려줄 거 아니냐 라고 말하는 것은 법적으로 틀린 말입니다. 임대인은 다음 임차인이 구해지는 지와 상관 없이 만기가 되면 임차인한테 전세금을 돌려줘야 됩니다. 아직도 다음 임차인이 구해지면 그 때 전세금을 돌려줘도 된다고 알고 계시는 임대인분이 계시다면 명백히 잘못 알고 계신겁니다.  

​임차권등기명령이란?

임차권 등기명령은 이렇게 임대차기간이 만료됐는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 건물 등기부에 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 있다고 기록하는 절차입니다. 주택임대차보호법은 대항력이라는 것하고 임대차계약서상에 확정일자를 가지고 있는 임차인에게 경매에서 우선변제를 받을 수 있는 권리를 주고 있습니다. 이 대항력이라는 것은 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마쳐야 생기는 것인데, 이 둘 중에 뭐 하나라도 없어지면 대항력이 없어지고 대항력이 없어지면 우선변제권도 없어지는 구조로 되어 있습니다. 그래서 임차인이 전세금을 돌려받지 못한 상태에서 그냥 이사를 가게 되면 대항력이 없어지면서 우선변제권이 상실돼서 전세금을 돌려받기 위한 법적 보호막이 사라지게 되는 겁니다. 이런 문제를 해결하기 위해서 임차권등기명령제도가 도입이 된 것이고, 임차인이 법원에서 임차권등기 명령을 받아서 등기부에 임차권 등기를 하게 되면 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 이사를 갈 수 있게 되는 겁니다.

임차권등기명령 신청을 해야 되는 3가지 이유

현실적으로 이런 임차권등기명령 신청을 해야 되는 이유는 3가지 정도가 있습니다. 첫번째로 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증보험에 가입한 임차인은 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임대차기간이 만료됐는데 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우에 임차인은 HUG에 연락해서 보험금을 받으려고 하실텐데 이때 HUG에서 바로 보험금을 지급해 주는 것이 아니고 먼저 HUG의 안내를 받아서 임차권 등기명령 신청을 하게 됩니다. 그리고 임차권 등기명령을 받아서 임차권 등기를 마치게 되면 그때 HUG에서 전세금에 해당하는 보험금을 수령하는 방식으로 전세금을 회수할 수 있게 됩니다. 두번째로 임차권 등기를 하고 이사를 한 후에 전세금반환 소송을 하게 되면 임차인은 임대인에게 전세금을 돌려줄 때까지 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있습니다. 요즘 금리가 많이 높아졌다고 해도 연 12%면 상당히 높은 이자율이죠. 그리고 전세금반환 소송에서 전부 승소 판결을 받게 되면 임대인에게 소송비용도 청구할 수 있습니다. 이렇게 소송까지 가서 12%의 높은 이자와 소송비용을 부담하지 않기 위해서 임대인이 전세금을 돌려주는 경우도 많이 있습니다. 이렇게 임차권등기명령 신청을 해 두면 임대인을 압박할 수 있는 수단이 생기기도 하는 것입니다. 세번째로 어쩌면 이게 가장 기본적인 이유인데 경매 배당 절차에서 전세금을 돌려받는 동안 그 사이에 이사를 가게 될 경우를 대비해서 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임대인이 임차인이 살고 있는 물건 외에 별다른 재산이 없는 경우에 결국 임차인은 경매 배당 절차에서 전세금을 반환 받아야 합니다. 그런데 이런 경매 배당 절차는 생각보다 오래 걸립니다. 최소 1년 반 이상 걸리기 때문에 그 동안에 아이 학교 문제 때문에 이사를 가야 할 수도 있고, 근무지가 바뀌어서 이사를 가야할 수도 있습니다. 이럴 때 그냥 이사를 가버리면 대항력과 우선변제권이 상실돼서 경매 배당 절차에서 전세금을 반환받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다. 그래서 이런 경우를 대비해서 임차권등기명령을 신청해야 하는 것입니다.

임차권등기명령 신청에 관한 몇 가지 질문

이런 임차권등기명령신청과 관련해서 몇 가지 아셔야 할 것들이 있습니다. 

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먼저 임대차기간 만료 전에 임차권등기명령 신청이 가능할까요?

아닙니다. 임차권등기명령신청은 임대차계약이 종료된 이후 해야 합니다. 

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그럼 임대인이 전세금 중 먼저 준비된 일부를 반환해 줬는데 이런 경우도 임차권등기명령 신청이 가능할까요?

가능합니다. 전세금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고, 일부라도 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

임차권등기명령 신청에는 기간 얼마나 걸릴까요?

일단 신청서 접수 후 결정이 내려지는데까지 1~2주 정도 걸리는 것 같습니다. 그런데 법원에서 임차권등기명령이 내려지면 끝나는 것이 아니라 그 이후에 결정문이 임대인에게 송달이 되어야 합니다. 송달이 된 후에 법원에서 등기소에 임차권 등기 촉탁을 하고 그러면 등기부에 임차권 등기가 됩니다. 그런데 임대인이 일부러 결정문을 받지 않는다던지 하는 경우에는 임대인에게 결정문 송달이 이루어지지 않아 공시송달을 하게 되는데, 이 경우 여기에 1~2개월 정도 시간이 걸리고 그에 따라 임차권 등기까지 시간이 지체될 수 있습니다. 

임차권등기명령이 있으면 이사 가도 될까요?

법원의 임차권 등기 명령이 있는 것만으로는 부족합니다. 반드시 임차권등기가 등기부에 기록된 것을 확인한 후 이사를 가야 합니다. 그리고 전세금 반환 소송을 하는 경우를 대비해서 이사가면서 임대인에게 문자나 카톡 같은 걸 보내서 이사 간 날짜를 입증할 수 있는 증거자료를 미리 확보해 두는 것도 좋습니다.

나가며

그런데 마지막으로 하나 아셔야 할 것은 임차권등기가 되면 임대인은 다음 임차인을 구하기가 어려워 진다는 것입니다. 등기부에 임차권 등기가 되었다는 것은 결국 임대인이 전세금을 제 때 돌려주지 못했다는 의미이고, 집을 보러 온 사람 입장에서도 등기부에 임차권 등기가 되어 있다면 나도 전세금을 제 때 돌려받지 못하겠구나 싶어서 기피하게 되는 게 보통이겠죠. 그리고 임대인이 집을 담보로 대출을 받아 전세금을 돌려주는 데도 어려움이 생기는 문제가 있습니다.​이렇게 임차권등기명령이 만능은 아니니까요 임차인분들께서는 상황에 맞게 이 제도를 이용하시면 좋을 것 같습니다. 그리고 임대인이 소송까지 가게 되면 전세금에 12%의 이자가 붙는다든지 소송비용을 물어주게 될 수도 있다는 걸 모르고 있을 수도 있으니까요. 이런 경우에는 임차권등기명령을 신청하기 전에 법무법인에 의뢰해서 임대인에게 이런 내용을 안내해 주는 내용증명을 보내서 원만하게 전세금이 반환되도록 해 보는 것도 좋은 방법이 될 것 같습니다.​

이상의 내용은 아래 유튜브 동영상으로도 확인하실 수 있습니다.  

https://youtu.be/OScVgo_OSrg?si=8JvtgpD0g83JfMHG 

이재헌 변호사 저서 

https://search.shopping.naver.com/book/catalog/35187572623 

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