안녕하세요.

늘 의뢰인의 편에 서서

냉철한 분석과 경험으로 도움을

드리기 위해 노력하는

16년 차 부동산 전문 법무법인(유)라움

부대표 임영근 변호사입니다.

몇 년 전부터 오피스텔, 상가 등에 대한 초치기청약이 유행하고 있습니다. 그런데 미분양 현황에 대한 정확한 정보 제공이 없는 가운데 오픈톡방 초치기 청약 피해가 다수 발생하고 있어서 매우 안타깝습니다.

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초치기청약 건분법 위반으로 분양계약 해제 가능할까?

초치기 청약이란?

공개추첨과는 달리 특정 시간을 정해 놓고 청약금을 먼저 입금한 순서대로 당첨자격을 주는 선착순 분양 방식입니다. 초단위로 당락이 결정되기 때문에 ‘초치기’분양이라고 불립니다. 

제가 상담한 의뢰인들이 입은 피해 유형은 대부분 유사하였습니다. 부동산 관련 오픈 단체 톡방에 초대되어 청약정보가 올라옵니다. 초치기 청약은 공개추첨을 마치고 난 미분양물건에 대하여 진행됩니다. 

그런데 단체 톡방에서 이미 오래전에 미분양이 발생한 현장임을 알리지 않고 마치 최초 분양이 진행되는 것처럼 '오픈(그랜드오픈)'이라고 기재하는 등 애매하게 정보를 제공합니다. 이미 미분양이 다수 발생한 물건은 수분양자들이 쉽게 계약을 하지 않기 때문이죠.

그리고 초기 프리미엄을 과도하게 부풀려서 정보를 제공합니다. 그런데 실상은 전매거래가 없거나 이미 마이너스 프리미엄이 붙은 매물들이 다수 시장에 나온 경우도 있었습니다.

<실제 단톡방 사진>

단톡방 내 과열된 분위기에 편승하여 의뢰인은 초치기 청약에 참여하고, 의외로 쉽게 당첨이 되었다는 연락을 받습니다. 당첨 후 30분 이내 계약금 전액을 입금해야 하고 입금하지 않으면 다음 순번으로 기회가 넘어간다는 재촉을 받고 의뢰인은 이것저것 점검할 틈을 갖지 못한 채 계약금 수천만 원을 입금하는 것이지요. 

아니 나쁜 사람들이죠. 뭐든지 의외로 쉽고, 독촉하는 느낌이 들면 좀 더 신중하게 생각하셔야 합니다.

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계약서 작성은 유선상으로 분양사무실 담당자가 대리로 계약하도록 동의를 합니다. 이후 부동산 물건지 인근 부동산에 문의를 해본 결과 이미 상당한 금액의 마이너스 피가 붙은 매물이 많이 나온 현장이었고 거래가 이뤄지지 않는 상황임을 파악합니다.

뒤늦게 속았다고 생각하고 계약 취소를 분양사무실에 요청합니다. 그러자 분양사무실 담당 직원은 계약이 체결되었으므로 취소하려면 계약금을 포기해야 한다고 합니다. 

그리고 오픈톡방에서 이뤄진 내용들은 분양사와는 관련이 없다고 선을 그어 버립니다. 이에 의뢰인은 어쩔 수 없이 오픈톡방에서 정보를 제공하고 분위기를 주도했던 방장 등에게 연락하였으나 이런저런 핑계를 대다가 결국 연락을 받지 않았습니다. 

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의뢰인들은 사전에 한 번이라도 해당 물건지를 검색하고 인근 부동산에 문의하지 않고 분양계약을 체결한 자신을 자책합니다. 그러나 오픈톡방에서 주어지는 현란한 장미빛 전망과 투자가치에 대한 설명으로 의뢰인들은 이미 객관적인 판단력을 상실하게 되는 것입니다. 당장 투자하지 않으면 안 될 것 같은 욕망을 불러일으키는 것이죠. 

또다른 유형은 미분양이 날 것으로 예상되는 분양현장에서 공개청약 일정 바로 다음날 초치기 청약일정을 잡아 놓습니다. 오픈톡방 내 고객들에게는 대부분 공개청약으로 당첨자가 정해지지만 부적격 당첨자로 인해 물건이 몇 개 남을 수 있다고 안내하여 초치기 청약을 받는 수법입니다. 

그런데 실상은 대규모 청약미달, 미분양이 났음에도 초기기 청약 참가자들은 이런 정보를 확인하지 못한 채 초치기에 참여합니다. 정확한 정보 제공 없이 고객들의 불안한 심리를 이용하여 속전속결(速戰速決)로 계약금 납입과 계약서 작성을 처리하는 것이죠. 이 현장도 몇 달 이내에 마이너스 프리미엄 매물들이 하나 둘씩 나오기 시작합니다. 

미분양물건에 대한 수의계약(초치기 청약방식도 수의계약 방식의 일종으로 보임)시 해당 물건이 어떤 사유로 미분양인지(청약미달, 부적격 등)에 대한 정보제공의무를 포함시키는 건분법 개정이 시급해 보입니다. 

현재는 위 두가지 유형의 초치기 청약을 규제하거나 처벌할 처벌할 규정이 없는 상황입니다. 또한 적극적으로 허위사실을 고지한 기망으로 인정되기도 어렵고, 오픈톡방의 방장과 분양사의 공모관계를 입증하기는 더더욱 어렵습니다.

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초치기 청약 건분법 위반에 해당하는 경우

최근에는 오피스텔 등 분양계약 과정에서 최초 공개모집 및 공개추첨 절차를 거치지 않은 채 바로 초치기청약 방식으로 분양계약을 진행하는 현장을 상담 중 접하게 되었습니다. 

그럼 이런 초치기청약은 법률상 문제점이 없을까? 만약 문제가 될 경우 분양계약해제가 가능한지를 알아보겠습니다. 여기부터 핵심입니다.

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분양하는 부분의 바닥면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 30실 이상의 오피스텔, 생활숙박시설 등은 건축물의 분양에 관한 법률(이하 ‘건분법)이 적용됩니다. 그리고 아래와 같이 건분법은 분양방식을 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정하도록 규정하고 있으며, 이를 위반할 경우 형사처벌을 받게 됩니다. 

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위와 같이 건분법은 공개모집으로 분양받을 자를 모집하고 이후 공개추첨의 방법으로 분양받을 자를 선정해야 합니다. 

현재 이뤄지는 오픈 단톡방에서 청약정보를 제공하여 진행하는 초치기 청약방식은  공개모집에 해당하는지가 의문이며, 무엇보다 청약금 선착순 입금으로 당첨자를 정하는 방식이므로 공개추첨 위반에 해당하는 것으로 보입니다. 

그럼 초치기 청약이 건분법위반으로 형사처벌을 받을 수 있다는 점이 분양계약해제와 무슨 관련이 있을까요?

건분법의 적용을 받는 분양물건의 분양계약서에는 다음과 같은 내용을 반드시 포함하도록 되어 있습니다. 

위와 같이 건분법의 적용을 받는 건축물에 대한 분양계약서에는 분양사업자가 건분법 위반으로 벌금형 이상의 형을 선고 받은 경우 분양받은 자(수분양자)는 분양계약을 해제할 수 있다는 내용을 반드시 포함하도록 되어 있습니다. 

따라서 초치기 청약에 관한 건분법위반 형사고발 결과 벌금형 이상의 형이 선고된다면 수분양자는 분양계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 아직까지 위와 같은 사유로 수분양자의 해제권을 인정한 하급심 판례는 보이지 않습니다. 

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그 이유는 추측컨대, 형사고발을 진행하여 최종 1심 판결 선고가 나올 때까지는 최소 1년에서 2년이라는 장기간이 요구됩니다. 그런데 분양계약 해제를 고민하기 시작하는 시점은 입주지정일이 얼마 안 남은 상황입니다. 때문에 이를 이유로 분양계약해제 시도를 하는 것이 쉽지 않아 보입니다.

때문에 최초 공개추첨을 거치지 않은 현장에서 초치기 청약으로 분양계약을 체결한 상황에서 분양계약 해제를 희망한다면 초기에 법률전문가와 상담하여 신속하게 조치를 취할 것을 권고 드립니다. 

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