안녕하세요!

16년차 부동산 전문! 

법무법인(유)라움 부대표 임영근 변호사입니다.

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여전히 쌀쌀하지만 어느 틈에 봄기운이 느껴지는 감각이 좋은 날입니다~^^

오늘은 신탁부동산 임대차계약 체결의 위험성을 알려드리고자 합니다.

늘 얘기하지만 부동산에 관련된 것은 미미한 것 하나라도 꼼꼼하게 살펴보고 가는 게 좋습니다.

여러분의 소중한 자산 스스로가 지켜야 합니다. 

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신탁부동산에 대해 조금 알고 계신 분들,

바쁘신 분들은 블로그 하단에 요약된 내용을 보셔도 좋습니다.^^

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● 신탁부동산 임대차계약 체결에 대한 내용과

● 신탁부동산 임대차계약 시 행동요령

● 마지막으로 저와 상담을 원하시는 분을 위한 연락처가 있습니다. 

부동산담보신탁

부동산의 관리와 처분을 부동산신탁회사에 신탁한 후 수익증권을 발급하여 이를 담보로 금융기관에서 자금을 빌리는 제도를 말합니다. 

그럼 이해를 돕기 위해 들어갑니다. ​​

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▷보통 시행사(위탁자)가 부동산 개발을 시행하여 오피스텔 등의 건축이 완료되면 보통 보존등기와 동시에 신탁회사(수탁자) 앞으로 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전등기가 진행됩니다.

즉, 시행사가 금융기관으로부터 돈을 빌리면서 담보로 근저당을 설정하는 방식이 아니라 부동산담보신탁 계약을 체결하고 금융기관을 1순위 우선 수익자로 하는 신탁계약을 체결하며 위탁자가 신탁회사(수탁자) 앞으로 '신탁'을 원인으로 소유권을 이전하는 방식입니다(물론, 드물지만 시행사가 아닌 개인도 부동산담보신탁을 이용하여 개발사업을 진행하는 경우도 있음).

▷신탁회사는 위탁자가 부담하는 채무 이행을 보장하기 위하여 신탁부동산을 관리하게 됩니다. 즉, 신탁회사는 돈을 빌려준 금융기관이 채권을 안전하게 회수하도록 부동산에 대한 소유권을 갖고서 공정하게 재산관리를 한다고 보면 됩니다. 

▷보통 신탁부동산에 관하여 임대차계약을 체결할 때 수탁자(신탁 회사)의 동의를 받지 않은 경우 임차인은 임대차계약을 체결할 권한이 없는 자와 계약을 체결한 경우여서 점유 및 전입신고를 해도 대항력이 인정되지 않는다는 점은 잘 알고들 계실 겁니다. 

▷왜냐하면 임대차계약을 체결한 임대인(위탁자)과 신탁회사(수탁자)가 체결한 신탁계약에는 신탁된 부동산에 대한 임대차계약을 위탁자 명의로 체결하려고 할 경우 신탁 회사(수탁자)의 동의를 얻도록 규정하고 있습니다. 

▷그리고 위와 같은 신탁계약은 등기부에 신탁원부 몇 호로 공시가 되어서 이는 제3자에게 대외적으로 대항력을 갖게 됩니다. 

그래서 위탁자와 임대차계약을 체결하면서 수탁자의 동의가 없는 경우 임차인은 전입신고를 하고 입주하여도 대항력이 인정되지 않아서 나중에 수탁자가 명도 청구를 하면 패소할 수밖에 없습니다. 심지어는 차임 상당의 부당이득반환도 해야하는 억울한 상황에 처하게 되는 것이죠...​​

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그러니 이를 근거로 중개업자들은 수탁자인 신탁회사의 임대차계약 체결 동의서를 첨부해서 계약하면 안전하다고 합니다. 

과연 그러할까요?,,,

그렇죠?~ 그렇지 않으니까 묻는 거겠죠?

최근 제가 상담한 사안에서 수탁자의 임대차계약 동의를 얻을 수 있는데 위탁자와 임대차계약을 체결하면 될지 문의를 주셨습니다.  임대차보증금은 위탁자 계좌로 넣는 계약이었습니다. ​

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저의 결론은 계약 체결을 하지 않는 것이 좋겠습니다. 

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우선, 수탁자로부터 임대차계약 동의를 받아서 위탁자가 체결한 임대차계약의 효력은 어떠한가요?​

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판례 - 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다"라고 규정하고 있는데, 위 규정에 적용되는 임대차는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정되지는 않고, 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대 권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다(대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 2008. 4. 10. 선고 2007다38908, 38915 판결, 대법원 2019. 3. 28. 선고 2018다44879, 44886 판결 등 참조).

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위와 같이 위탁자는 수탁자의 동의를 받아 적법한 임대 권한을 가지고 임대차계약을 체결하였으므로 해당 임대차계약에는 주임법 제3조 제1항이 적용됩니다. 

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따라서 해당 임차주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 다음날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 결국, 대항력에 기하여 수탁자도 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없다는 것입니다.

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그럼, 대항력이 인정되므로 임차인이 수탁자 또는 임차주택을 공매로 취득한 낙찰자에게 직접 보증금 반환을 청구할 수 있을까요?

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판례- 수탁자가 이 사건 임대차계약 체결에 대하여 동의한 사실이 인정됨은 앞서 본 바와 같다...중략... 수탁자의 위 동의는 '위탁자가 체결한 임대차계약의 효력을 인정하고 그 임대차가 존속하는 동안에 소유권자로서 임차인에게 퇴거를 요구하는 등의 행위를 하지 않는다'는 것을 의미한다고 볼 수 있을 뿐, 이를 넘어서서 '이 사건 임대차보증금 반환채무를 수탁자가 인수한다'는 것까지 의미한다고 해석할 수는 없다. 이는 피고가 납부한 임대차보증금이 수탁자가 아니라 위탁자에게 귀속된 점으로 보더라도 그러하다. 

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적법한 임대 권한이 있어 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 임차인의 임차권은 제삼자에 대하여 대항할 수 있는 것임은 앞서 본 바와 같다. 그러나 위 대항력은 임대차가 존속하는 동안 임대인이 아닌 제삼자에 대하여도 이 사건 오피스텔에 관한 임차권을 주장하여 이를 사용·수익할 수 있다는 것을 의미할 뿐, 제삼자가 임대인의 임대차보증금 반환채무를 당연히 승계한다는 것을 의미하지는 않는다.

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주택임대차보호법 제3조 제4항은 "임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다"라고 규정하고 있으나, 수탁자는 임대인인 위탁자로부터 이 사건 오피스텔을 양수한 사실이 없고, 낙찰자는 임대인이 아닌 수탁자로부터 이 사건 오피스텔을 양수한 것이어서, 위 규정이 이 사건에 적용될 여지는 없다(대전지방법원 2019. 11. 28. 선고 2019나101272 판결 등 참조).

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위와 같이 수탁자는 이미 신탁에 기한 소유권을 취득하고 있었던 것이지, 위탁자가 임대차계약을 체결하고 난 후 해당 임차주택을 양수받은 자가 아니어서 임대인의 지위를 승계하지 않습니다. 그래서 보증금반환의무가 없는 것이죠.

수탁자 소유였던 임차주택을 공매로 낙찰받은 낙찰자도 역시 임대인이 아닌 수탁자로부터 소유권을 양수받은 것이니 마찬가지로 주임법 제3조 제4항이 적용되지 않는 것입니다. 

결국, 

임대차계약에 대한 동의를 받았더라도 임차인이 보증금 반환청구를 할 수 있는 상대방은 위탁자일 뿐 수탁자나 그 양수인은 아니라는 것입니다. 

위탁자가 자력이 없을 경우 임차인은 보증금 반환을 받는데 여전히 문제가 발생한다는 것입니다. 시행사의 재정상태가 위험해지는 경우는 비일비재하고 담보신탁을 통해 빌린 금융권(우선수익자)채무에 연체가 발생하면 공매로 진행되는 것이죠...

그럼, 신탁부동산 임대차계약 시 행동 요령에 대해 안내합니다.

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조금 더 친절한 변호사가 되기 위해 애를 써봅니다. 사실 법률에 관한 언어들이 입에 붙지 않아 어렵다는 분들이 많습니다.

저도 다른 분야 속으로 들어가면 바로 머리에 들어오지 않아 고생을 좀 하거든요. 그래도 안정적인 생활을 유지하기 위해서는 좀 번거롭더라도 짚고 넘어가야 할 것들이 있습니다. 자산의 가장 큰 부분을 차지하는 부동산의 경우가 그렇다고 생각합니다. 

어려운 점은 언제든 상담 의뢰하시고요.

문자로 상담요청(010-4511-9639)이라고 남겨주시면 친절히 회신드리겠습니다!

여러분의 삶에 끼어든 제 전문 분야의 문제를 해결할 수 있도록 도와드리겠습니다!!

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카드 뉴스로 간략하게 만나보겠습니다.