안녕하세요. 

16년차 부동산 전문 법무법인(유)라움 부대표 임영근 변호사입니다.

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이번에 소개해 드릴 사안은 공장건물을 매수하였는데 불법증축이 있다는 점을 1년이 지나서 알게 된 경우, 하자담보책임을 청구할 수 있는지입니다. 

결론 : 상법 제69조 상인간 매매 하자담보책임 규정이 적용되어 청구할 수 없음!

 *글 하단에 상인간 부동산 매매 거래 시 팁이 안내되어 있으니 참고 바랍니다.

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오늘 상담했던 사안은 A법인이 B법인이 운영하고 있었던 제조업 공장건물을 매수하였는데, 이후 1년이 지난 시점에서야 추가 담보대출을 받기 위해 건물 실사를 하면서 상당부분 면적이 불법증축 된 점이 밝혀졌고, 이 때문에 추가 담보대출을 받을 수 없을 뿐만 아니라 향후 매도에 문제가 발생되어 A법인의 대표님이 저를 찾아오셨습니다. 

위 대표님은 ~~‘하자 발견하고 6개월 이내이니까 당연히 하자담보책임을 청구할 수 있는 것이죠’라고 문의를 하셨습니다.

음... 과연 그런한지 지금부터 살펴보겠습니다.

민법제580조(매도인의 하자담보책임) ①매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.

민법제582조(전2조의 권리행사기간) 전2조에 의한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다.

일반적으로 위 민법 조항에 따라서 매수인은 하자를 발견한 날로부터 6월 내에 하자담보책임을 청구하면 됩니다. 

그리고 우리 법원은 위 하자담보책임청구 행사방법에 관하여 아래와 같이 판시합니다.

민법 제582조, 제580조에 따라 매수인은 매매목적물의 하자를 안 날로부터 6월 내에 매도인을 상대로 계약을 해제하거나 손해배상을 청구하는 등 하자담보책임에 관한 권리를 행사하여야 하는데, 위 법조에서 정한 매수인의 권리행사 기간은 재판상 또는 재판 외에서의 권리행사에 관한 기간이므로 매수인은 소정 기간 내에 재판 외에서 권리행사를 함으로써 그 권리를 보존할 수 있고, 재판 외에서의 권리행사는 특별한 형식을 요구하는 것이 아니므로 매수인이 매도인에 대하여 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 하자의 보수 또는 손해배상을 구하는 뜻을 표시함으로써 충분하다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2003다20190 판결 등 참조).

그러나 상인간의 매매에는 아래와 같이 상법의 특칙이 적용되어 상당한 주의를 요합니다!!

상법제69조(매수인의 목적물의 검사와 하자통지의무) ①상인간의 매매에 있어서 매수인이 목적물을 수령한 때에는 지체없이 이를 검사하여야 하며 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하지 아니하면 이로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구하지 못한다. 매매의 목적물에 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에 매수인이 6월내에 이를 발견한 때에도 같다.

②전항의 규정은 매도인이 악의인 경우에는 적용하지 아니한다.

위 상법 조항에 관하여 우리 법원은 아래와 같이 판시하고 있습니다.

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상법 제69조는 상거래의 신속한 처리와 매도인의 보호를 위한 규정인 점에 비추어 볼 때, 상인간의 매매에 있어서 매수인은 목적물을 수령한 때부터 지체 없이 이를 검사하여 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하여야만 그 하자로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구할 수 있고, 설령 매매의 목적물에 상인에게 통상 요구되는 객관적인 주의의무를 다하여도 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에도 매수인은 6월 내에 그 하자를 발견하여 지체 없이 이를 통지하지 아니하면 매수인은 과실의 유무를 불문하고 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없다고 해석함이 상당하다(대법원 1999. 1. 29. 선고 98다1584 판결 참조).

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즉, 우리 법원은 상인간의 매매의 경우 불법증측과 같은 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에도 인도받은 시점으로부터 6개월이 경과하면 하자담보책임을 청구할 수 없다는 입장입니다!!

그러면 무엇이 상인간의 매매일까요?

이는 상법 제46조, 제47조에 규정되어 있는데, 예를 들어 제조업, 숙박업 등의 부동산을 그대로 양도받아 운영할 목적으로 매매하는 경우, 이는 제조업, 숙박업이라는 상행위를 위한 상인 간의 매매에 해당합니다. 

따라서 저에게 상담오셨던 위 사안의 경우 제조업 공장을 운영할 목적으로 매수한 A 법인은 상법 제69조가 적용되어 6개월이 경과하였으므로 안타깝게도 B 법인에게 하자담보책임을 청구할 수 없습니다. 

즉 상인간 매매에 있어서 매수인은 목적물을 인도받으면 불법증축 하자에 관하여 건축사를 통하여 실사를 하는 등 하자를 적극적으로 검사하는 절차를 반드시 진행해야 합니다!! 

다만, 매도인이 불법증축을 알면서 고지하지 않은 경우 등 예외적으로 책임이 인정되는 경우가 있고, 하자담보책임이 인정되지 않더라도 별개의 권리인 채무불이행(불완전이행) 책임이 인정될 수 있다는 점도 참고하시기 바랍니다.

법무법인(유) 라움에서 바라본 법원 전경

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오늘 상담한 사안의 경우,  매매 당시 부동산 전문 변호사로부터 컨설팅만 한 번 받았다면 수억 원의 손실을 막을 수 있었는데 너무나도 안타까웠습니다. 

A 법인은 수십억 원의 부동산 거래를 하면서도 공인중개사가 있었기 때문에 별도로 부동산 전문변호사로부터 자문을 받을 생각을 못하셨다고 합니다. 

그러면서 이와 같은 불법증축을 고지하지 않은 중개사가 괴씸하다면서 중개사가 당연히 책임을 져야하지 않냐고 추가로 문의하셨습니다. 

매매계약 상 공인중개사의 책임 부분에 관하여 제가 별도로 포스팅을 할 예정이나, 공인중개사에게 건축물대장상 적발되지 않는 불법 부분까지 파악하여 설명할 의무는 없다고 보는 것이 대체적인 우리 법원의 입장입니다 ㅜㅜ....

부동산 거래 시 사전 리스크 관리를 위한 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 것은 백번 강조해도 지나치지 않습니다!!

우리 옛 속담에 '호미로 막을 것을 가래로 막는다'는 말이 있듯이 수억 원, 수십억 원의 금액이 오가는 부동산 거래를 아무런 법률 자문 없이 진행하다가 큰 손실을 입는 경우를 너무나도 많이 상담하게 됩니다. 

저랑 인연을 맺은 많은 의뢰인들은 부동산 거래 시 계약서 초안을 보내와 법률적 문제점과 위험성에 관하여 사전 자문을 받고 수정과정을 거쳐 계약을 체결하고 계십니다~^^

오늘은 여기까지입니다. 조금이라도 도움이 되셨는지요? 

앞으로도 고객들의 실제 사례를 중심으로 피해를 예방할 수 있는 유용한 법률정보를 제공하겠습니다!

언제든지 연락 주시면 마음을 다해 상담해 드리겠습니다. 다만, 법률상담은 유료로만 진행되는 점 참고 부탁 드립니다. 감사합니다!~~