집합건물법상 재건축결의를 위해서는, 첫째, 실질적 요건과 둘째, 절차적요건이 모두 갖추어져야 합니다.

1. 실질적 요건

재건축을 위해서는,

① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 ② 일부 멸실되거나 ③ 그밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비ㆍ복구비나 관리비용이 드는 경우, 또는 ④ 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우일 것이 요구됩니다.

위와 같은 요건을 위해서 건물의 연식이 오래되고, 외관상 노후화되었으며, 건물에 자주 하자가 발생할 것 등의 사정이 있어야 합니다. 다만, 이러한 재건축의 실질적 요건은 사실 정형화하기 어렵다고 할 것이며, 단순히 외관만 보아서 결정할 것도 아닙니다. 결국 건물의 연식이나 노후화 등을 종합하여 결정하여야 하는 것입니다.

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2. 절차적 요건

한편, 재건축을 위해서는 구분소유자 수 5분의 4 이상 및 의결권 지분의 5분의 4 이상의 찬성결의를 모두 충족하여야합니다. 이러한 결의는 관리단집회에서 이루어져야하므로, 관리단집회는 소집절차에서부터 의결절차까지 적법하게 이루어져야 하는 것입니다.

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이상의 요건이 갖추어졌을 때, 비로소 재건축이 법적으로 가능하게 된 것이며, 이후 건축허가, 매도청구, 철거 및 시공절차가 진행되게 되는 것입니다. 상가재건축은 실무상 경험이 있는 전문가에 자문을 의뢰하는 것이 좋으며, 법무법인 라움의 부종식 변호사는 여러 상가재건축의 다양한 경험을 바탕으로 효과적인 자문업무를 수행할 수 있습니다.