Q. 저는 얼마 전 살기 위한 목적으로 집을 구매했습니다.

그런데 기존에 살고있던 세입자가 전 집주인에게 이미 갱신요구를 한 뒤였다고 합니다. 

물론 세입자의 입장에선 당황스러울 수 있지만

저도 살 목적으로 부동산을 매입한터라 새로 집을 알아보는 것도 여의치않습니다. 

저는 어떻게 해야하나요? 

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A. 안녕하세요. 황소영 변호사입니다. 

기존에 임대인이 실거주를 이유로 갱신요구를 거절하였으나 추후 다른 임차인과 계약을 맺은 경우,

그 손해를 배상하여야한다는 사례를 알아보며

임차인의 갱신요구권에 대하여 알아본 적 있습니다. 

[임대차보호법] 임대인이 실거주를 이유로 갱신 거부하였을 시 손해배상청구

Q. 저는 전세를 들어 살고 있었는데, 계약 만료 3개월 전에 집주인으로부터 문자를 받았습니다. 집주인이 ...

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위 포스팅에서도 자세히 기술하였듯이,

주택을 임차한 임차인에게는 계약을 갱신하는 요구를 할 수 있는 권리가 존재합니다. 

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제6조(계약의 갱신)   

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

법제처-주택임대차보호법

제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우  

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우  

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우  

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우  

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우  

법제처-주택임대차보호법

이러한 임대차보호법에 따라서 기존에는 임차인이 갱신요구를 할 경우, 

정당한 사유없이 임대인은 그 거절이 불가능했습니다. 

다만 실거주등을 목적으로 한 경우에는 거절이 가능한데요. 

임대차보호법에서는 임대인 및 임대인의 직계존속, 직계비속이 목적주택에 실제 거주하는 경우에는 임차인의 갱신요구권을 거절 할 수 있다고 명시되어있습니다. 

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이러한 경우 문제가 되는 것은, 

갱신요구권을 양수인이 가질 수 있는지 여부입니다. 

얼핏 생각한다면 양수인은 모든 권리를 임대인으로부터 양도받으므로 해당 권리 역시 양수되는 것으로 여길 수 있지만, 

그동안 하급심들은 이에 대하여 각기 다른 입장을 내린바 있습니다. 

양수인(새 임대인)은 갱신요구권을 거주할 수 없다는 입장은, 

이러한 임대인의 실제 거주 사유는 임차인이 예측할 수 없는 임대인의 주관적사유이며,

임차목적물이 매도되어 새로운 임대인이 실제 거주하는 경우에는 더욱 그렇다고 보았습니다. 

또한 실제거주를 이유로 한 갱신거절가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로 보는 것이 상당하다고 판단하여 양수인의 건물인도 명령을 기각하였습니다.

(2020가단569230 판결 등)

그러나 대법원에서 이러한 하급심의 판결들을 뒤집는 선고를 내렸습니다. 

여기에서 두 가지의 쟁점을 동시에 볼 수 있는데요. 

첫번째는 임차인이 계약갱신을 요구하였더라도, 임대인으로서는 특별한 사정이 없는 한 법률에서 정한 기간 내(계약만료 6개월전~2개월 전)라면 

임대인이 목적 주택에 실제 거주하려고 한다는 사유를 들어 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다는 것과

두번째는 임대인의 지위를 승계한 임차주택의 양수인도 그 주택에 실제 거주하려는 경우 위 갱신거절 기간 내에 갱신거절 사유를 주장할 수 있다는 것입니다.

주택임대차보호법 등 관련규정의 내용과 체계, 입법 취지 등을 종합하여보면 

이러한 주택임대차법의 신설조항의 취지는 임차인의 주거생활 안정을 위하여 

임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 

임대인의 재산권을 보호하고 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위하여

임대인에게 정당한 사유가 있는 경우 계약갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 

임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 함에 있습니다.

결국 대법원은

이 사건 임대차계약기간이 끝나기 6개월 전, 

임차인이 임대인에게 계약갱신을 요구하였을 당시에

임대인은 이미 양수인과 사이에 이 사건 아파트를 매도하는 매매계약을 체결한 상태였고, 

임대인은 곧바로 양수인이 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유로 계약갱신의 거절을 통지하였다는 점, 

또한 양수인은 아파트에 관한 소유권이전등기를 마친 직후 

임차인에게 양수인이 이 사건 아파트에 실제 거주하기 위해 계약갱신을 거절한다는 통지를 하였다는 점을 미루어 보았을 때, 

임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인만을 기준으로 보아야 한다는 이유로,  계약갱신 거절사유가 존재하지 않는다고 판단한 원심의 판단에는 주택임대차보호법의 해석에 관한 법리를 오해한 나머지 필요한 심리를 다하지 아니하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다고 판시하였습니다.

이에 따라 대법원은 원심을 파기하고 환송하여 다시 심리하도록 판결을 내렸습니다.

갱신요구를 거절한다고 입장을 밝혔음에도 세입자가 임의로 이사하지 않는다면

건물인도 소송을 통하여 적법하게 부동산을 되찾아야하겠습니다.

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