[건축법]

제55조(건축물의 건폐율)

대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "건폐율"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 건폐율의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

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제56조(건축물의 용적률)

대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 기준에 따른다. 다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.

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[건축법시행령]

제119조(면적 등의 산정방법)

① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.

1. 대지면적: 대지의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 면적은 제외한다.

2. 건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다. 이하 이 호에서 같다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 목에서 정하는 기준에 따라 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 이와 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.

4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.

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[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]

제77조(용도지역의 건폐율)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16., 2015. 8. 11.>

1. 도시지역

가. 주거지역: 70퍼센트 이하

나. 상업지역: 90퍼센트 이하

다. 공업지역: 70퍼센트 이하

라. 녹지지역: 20퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 20퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 20퍼센트 이하

다. 계획관리지역: 40퍼센트 이하

3. 농림지역: 20퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역: 20퍼센트 이하

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제78조(용도지역에서의 용적률)

① 제36조에 따라 지정된 용도지역에서 용족률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 다음 각 호의 범위에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정한다. <개정 2011. 4. 14., 2013. 7. 16.>

1. 도시지역

가. 주거지역: 500퍼센트 이하

나. 상업지역: 1천500퍼센트 이하

다. 공업지역: 400퍼센트 이하

라. 녹지지역: 100퍼센트 이하

2. 관리지역

가. 보전관리지역: 80퍼센트 이하

나. 생산관리지역: 80퍼센트 이하

다. 계획관리지역: 100퍼센트 이하. 다만, 성장관리방안을 수립한 지역의 경우 해당 지방자치단체의 조례로 125퍼센트 이내에서 완화하여 적용할 수 있다.

3. 농림지역: 80퍼센트 이하

4. 자연환경보전지역: 80퍼센트 이하

사실 건폐율이 높을 수록 건축물을 높게, 그리고 많이 지을 수 있는 것이지만, 위와 같은 건축물의 대지에 최소한의 공지를 확보하도록 하여 일조, 채광, 통풍, 소방, 피난 등이 가능하도록 법으로 얼마 이하로 되도록 일정한 제한을 가하고 있습니다(국토의 이용 및 계획에 관한 법률 제77조 제1항).

사안과 같이 일반상업지구인 곳의 건폐율은 90%이하로서, 귀하의 당해 지역 예상 건폐율인 66.88%는 건축주입장에서는 매우 양호하다고 볼 수는 없습니다(반면, 주변 환경에 이익을 주는 것이라 공익적 차원에서는 양호한 것입니다).

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용적율은 아래 그림과 같은데(출처 : 토지이용 용어사전), 쉽게 말해서 얼마나 높이, 층층이 건물을 올릴수 있는지의 문제입니다.

이러한 용적율도 건폐율과 마찬가지로 도시관리, 도시경관, 도시과밀화 차원에서 법이 일정한 한계 이하로만 허용을 하고 있습니다(국토의 이용 및 계획에 관한 법률 제77조 제2항).

사안과 같이 일반상업지구인 곳의 용적율은 1,500%이하로서, 귀하의 당해 지역 예상 건폐율인 1,049.38%는 건축주입장에서는 매우 양호하다고 볼 수는 없습니다(반면, 도시과밀화 억제 등 공익적 차원에서는 양호한 것입니다).

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결론적으로 귀하가 문의하신 곳의 건폐율, 용적율은 건축주입장에서는, 나아가 수익적인 면에 있어서는 매우 양호하다고 볼 수는 없으나, 실제로 입주하게 되는 입주자 입장에서는 쾌적한 환경이 보장되는 곳이라고 할 수 있겠습니다.