Q. 저는 전세를 들어 살고 있었는데, 계약 만료 3개월 전에 집주인으로부터 문자를 받았습니다. 

집주인이 해당 집에서 살아야 할 것 같으니, 양해부탁드린다고 말이죠. 

그래서 저는 다른 집을 구해서 이사를 오게 되었습니다. 

그런데, 제가 이사하자마자 새 임차인과 임대차 계약을 맺은 것이 확인되었습니다. 

저는 이사를 오느라 비용도 많이 썼는데, 손해배상 청구가 가능할까요?

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A. 안녕하세요. 황소영 변호사입니다. 

우리나라에서는 주택임대차보호법으로 임대인과 임차인의 권리를 보호하고 있습니다. 

계약의 갱신요구나 거부 사유, 이에 따른 손해배상 청구 등을 확인 할 수 있습니다.

임대인이 계약을 갱신하길 원치 않는다면

임차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 통지를 하여야합니다.

그러나 우리나라 법은 임차인을 보호하기 위하여 임대차 계약을 갱신하고 싶어할 경우에는 특별한 사유가 없이 임대인은 이를 거절하지 못하도록 규정하고 있습니다.​​

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임차인의 갱신요구권

임차인은 1회에 한해 2년의 범위 내에서 임대차 계약을 갱신할 것을 요구할 수 있습니다.

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이 때 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지

명확한 의사표시를 해야합니다.

이 때 방법은 서면이나 구두 등 그 제한이 없으나​

분쟁을 막기 위하여서는 그 증거를 남길 수 있도록

문자, 카카오톡 등의 기록을 남기거나 녹음등을 하여야 합니다.

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그러나 이러한 계약갱신권을 요청하였다고 하더라도 특정한 사유가 있다면 임대인은 그 요청을 거부할 수 있습니다.​

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제6조의3(계약갱신 요구 등) 

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우  

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우  

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우  

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우  

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우  

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우  

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우  

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우  

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우  

법제처-주택임대차보호법

임대차보호법에 의하면 임대인은 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. ​

또한 임대인의 실거주를 이유로 갱신을 거절당하였으나, 

정당한 사유없이 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제 3차에게 해당 주택을 임대하였다면 이로인하여 입은 임차인의 손해를 배상받을 수 있는데요. ​​

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제6조의3(계약갱신 요구 등) 

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.  

법제처-주택임대차보호법

본 사건의 경우 임차인은 임대인의 실거주 이유를 듣고, 계약갱신요구권을 행사하지 않은 채 이사를 한 경우였습니다. 

임대인은 이를 이유로 손해배상을 청구를 주장한 것은 이유없다고 주장하였습니다. 

또한 계약갱신거부를 밝힐 때와는 상황이 달라졌고, 대출 등의 이유로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 상황이었다는 것도 호소하였죠. 

그러나 법원은 손해배상을 청구한 임차인의 주장을 이유 있는 것으로 보고, 금전을 지급할 것을 명했습니다. 

임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항의 '정당한 사유'는 갱신거절 당시 예측할 수 없던 사정, ​

예컨대 실거주하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우나 

실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것이므로 대출 거절 등의 이유는 

이미 3개월 전에 예견할 수 이유라고 판시했습니다.

(서울중앙지방법원 2022가소1067836 판결)​

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이로써 임대인은 다음 항에 관한 손해배상액을 임차인에게 배상하여야 했습니다.​​

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제6조의3(계약갱신 요구 등) 

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.  

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액  

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액  

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액  

법제처-임대차보호법

이 판례는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 '정당한 사유'의 의미에 대해 판시했다는 데에 그 의의가 있는 판결이라고 볼 수 있습니다. ​

금번 판례를 통하여 앞으로도 임차인의 정당한 권리보호가 이루어질 것을 기대할 수 있겠습니다.

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임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거부하였을 때, 

임차인은 손해배상 청구를 이유로 계약갱신을 요구하지 않아도 된다는 점을 알 수 있게 되었습니다.

다만 갱신요구를 하게 되는 때에는 그 증거를 남기는 것을 여전히 권고드립니다.

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