안녕하세요. 정관영 변호사실입니다. 

지난번에 이어, 부동산에 관한 법률관계에서 많이 발생하는 부당이득 반환 청구에 대해 보겠습니다. 

실제 많이 발생하는 내용으로, 

법률자문 사례입니다.

특히, 민간, 개인, 회사가 소유하고 있는 사유지에 대해서 국가, 지자체, 공공기관이 점유하고 사용하고 있는 경우, 소유자가 점유사용자에게 임료(사용료) 상당의 부당이득 반환청구를 할 때는

우선 부당이득반환청구권을 주장하는 것 자체가 타당한지를 먼저 살펴야 한다는 점을 지난 번에 살펴보았습니다. 

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(오늘의 궁금증) 민간/개인이 국가/지자체에게 사유지 사용에 대한 임료 상당의 부당이득반환청구 (사용료청구)를 하는 경우?(1)

안녕하세요. 정관영 변호사실입니다. 오늘은 부동산에 관한 법률관계에서 많이 발생하는 부당이득 반환 청...

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오늘의 질문

오늘은  민간, 개인, 회사가 소유하고 있는 사유지에 대해서 국가, 지자체, 공공기관이 점유하고 사용하고 있는 경우, 

소송에서 부당이득을 산정한다면, 어떤 기준을 가지고 산정하는지에 대해서 살펴보겠습니다. ​​

여기서 국유재산법 시행령 규정을 하나 보겠습니다.

국유재산법 시행령 제29조에서는 사용요율과 사용료 산출방법에 대해서 규정하고 있습니다.

이 시행령 조항은 행정목적 수행에 사용하는 경우에는 해당재산 가액의 1,000분의 25 이상으로 사용료를 산출하고 당해 토지의 공시지가를 감안합니다.

이 경우 국가가 점유했다면, 국유재산법상 사용료 산정기준을 적용해서 감정평가 및 공시지가 가격을 기준으로 요율을 적용해서 사용료를 산정할 수 있을까요?

원칙적으로 이는 어렵습니다.  

국가가 사유지를 점유 사용한 것은 국유지를 점용한 것이 아니기 때문에, 국유재산법을 적용하기는 어려울 수 있습니다.

다음 질문

그렇다면 이 경우 부당이득반환소송에서는 어떤 기준을 가지고 부당이득 사용료를 산정하게 될까요?

이는 통상 법원의 감정가격에 의하게 됩니다.

관련 판례를 보겠습니다.

시가 권원 없이 사유지를 도로로 점유하는 경우 부당이득액 산정방법으로, “시가 권원 없이 사유지를 도로로 점유하고 있는 경우 그 반환할 부당이득액은 일반적으로 개발이익을 공제한 임료 상당액으로서 이는 당해 토지의 기초가격에 임료율(기대이율)을 곱하는 방법에 의하여 산정할 수 있을 것인바, 토지의 임료를 산정하기 위한 임료율(기대이율)은 국공채이율, 은행의 장기대출금리, 일반시중의 금리, 정상적인 부동산거래이윤율, 국유재산법과 지방재정법 등이 정하는 대부료율 등을 고려하여 결정하면 되고, 공공사업에 필요한 토지 등을 협의에 의하여 취득하거나 사용할 경우에만 적용되는 공공용지의취득및손실보상에관한특례법시행규칙 제6조의2에서 규정한 사도 등과 같이 보아 인근토지의 5분의 1 내지 3분의 1 이내에서 추정거래가격을 구하여 이를 기준으로 하여 그 임료 상당의 손해액을 산정하여야 하는 것은 아니”라고 한 판시가 있습니다(대법원 1994. 6. 14., 선고, 93다62515, 판결).

또한 “어느 사유지가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반의 통행로로 사용되고 있는 경우, 토지소유자가 그 사용수익권을 포기하였다거나 도로로서의 사용 승낙을 하였다고 의사해석을 함에 있어서는 그가 당해 토지를 매수한 경위나 보유 기간, 나머지 토지를 도시계획선에 맞추어 분할 매각한 경위와 그 규모, 통행로로 쓰이는 당해 토지의 위치나 성상, 주위 환경 등 여러 사정을 종합하여 신중히 판단하여야 한다. 부당이득액을 산정하기 위한 토지의 기초 가격은, 국가 또는 지방자치단체가 종전부터 일반공중의 교통에 사실상 공용되던 토지에 대하여 도로법 등에 의한 도로설정을 하여 도로관리청으로서 점유하거나 또는 사실상 필요한 공사를 하여 도로로서의 형태를 갖춘 다음 사실상 지배주체로서 도로를 점유하게 된 경우에는 도로로 제한된 상태, 즉 도로인 현황대로 감정평가하여야 하나, 국가 또는 지방자치단체가 종전에는 일반공중의 교통에 사실상 공용되지 않던 토지를 도로로 점유하게 된 경우에는 토지가 도로로 편입된 사정은 고려하지 않고 그 편입될 당시의 현실적 이용 상황에 따라 감정평가하여야 하며, 토지소유자가 토지를 취득할 당시 그 토지가 도로부지로 편입되어 사권 행사에 제한이 있는 토지라는 점을 알고서 이를 취득하였다는 사정에 의하여 이를 달리 볼 것은 아니다(대법원 1997. 11. 14., 선고, 97다35559, 판결)”라고도 보았습니다.

민간, 개인, 회사가 소유하고 있는 사유지에 대해서 국가, 지자체, 공공기관이 점유하고 사용하고 있는 경우, 소유자가 점유사용자에게 임료(사용료) 상당의 부당이득 반환청구를 할 때 그 사용료(임료)는 어떻게 산정되는지 알아보았습니다. 

토지에 대한 부당이득에 관한 법률 자문 및 소송에 대해 궁금한 점이 있으시면 저희 사무실로 연락주시기 바랍니다. 

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