어느 지역에 개발사업이 있는 경우, 개발구역 지정 및 개발 계획이 승인되고, 개발 사업에 관한 행정청의 고시가 진행됩니다. 절차는 아래와 같습니다. 

공익사업계획 결정

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공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률, 개별법률에 의한 공익사업에 따라 공익사업계획 결정을 하게 됩니다. 

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토지·물건조서 작성

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제14조에 따라, 지적도 등에 따라 대상 토지를 표시한 용지도를 기본으로 하여 토지조서를 작성하게 됩니다. 

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보상계획 공고·열람

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공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조에 따라, 보상계획을 일간신문에 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 알려주며, 열람할 수 있게 합니다. 만약 사업시행자가 행정청이 아닌 경우에는 해당 군수 또는 구청장에게도 그 사본을 송부하여 열람을 의뢰합니다. 

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보상액 산정

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공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조, 동법 시행규칙 제28조에 따라, 보상액의 산정원칙 : 공용수용 및 공용사용에 따른 손실은 정당한 보상을 지급하되, 취득하는 토지는 공시지가를 기준으로 산정하고, 그 외는 시가를 기준으로 하여 산정하게 됩니다. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따르면 감정평가업자 2인 이상에게 평가하게 됩니다.

이 경우 토지소유자는 동일한 시기에 보상하기로 통지한 보상대상 토지면적의 2분의 1이상에 해당하는 토지소유자와 당해 토지소유자 총수의 과반수의 동의를 얻은 사실을 증명하는 서류를 내고, 보상계획 열람기간 만료일로부터 30일 이내에 감정평가업자 1인을 사업시행자에게 추천할 수 있습니다. 

보상협의회 

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만약 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제82조에 따라, 보상계획의 열람기간 만료후 30일 이내에 설치하고 사업시행자에게 통지하게 됩니다.  

보상액 평가를 위한 사전 의견수렴에 관한 사항, 잔여지의 범위 및 이주대책의 수립에 관한 사항, 당해 사업지역내 공공시설의 이전 등에 관한 사항, 토지소유자 또는 관계인 등이 요구하는 사항 중 지방자치단체의 장이 필요하다고 인정하는 사항, 그 밖에 지방자치단체의 장이 부의하는 사항을 심의합니다. 

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협의

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제16조에 따라 보상협의요청서를 토지소유자 및 관계인에게 통지해야 합니다. 물론 사업인정 후에 협의해도 무방합니다. 

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사업인정

공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조, 개별법률에 따라 사업인정을 하는데, 이는 공익사업의 시행을 위하여 필요한 토지·정착물 등 목적물을 수용 또는 사용할 사업으로 결정하는 것을 말합니다. 고시를 통해 발효합니다. 

수용재결, 이의재결, 행정소송

이 경우 토지 소유자들은 행정청과 토지 수용에 관해 협의를 하게 되며, 협의가 성립하지 않으면 수용재결을 하게 됩니다. 

만약 수용재결도 잘 되지 않으면 이의재결 또는 행정소송(토지보상금 증액소송)으로 절차를 진행할 수 있습니다. 

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토지보상 분쟁 시 염두에 둘 점

요즘은 행정소송 즉, 토지보상금 증액소송을 한다고 하더라도 예전보다 많이 증액되지 않는 경우가 많습니다. 

따라서 처음부터 보상협의를 잘 하시는 것이 매우 중요하며 이 단계부터 토지보상법 등 행정법 실무전문가의 자문을 받을 필요가 있습니다. 예를 들어 이 단계에서, 보상 대책위를 구성해서 사업시행자와 본격적인 협의에 들어가던지, 아니면 감정 평가 자체가 잘 되도록 하고, 또는 사감정을 통해 우리 측 증거를 확보해 둔다는지 하는 것이 필요합니다. 

원칙적으로 감정평가 중 어느 것을 신뢰하는가는 사실심 법원의 재량권에 속하기 때문입니다(대법원 1993. 6. 29. 선고 92누14779 판결, 대법원 2014. 9. 25. 선고 2012두24092 판결, 대법원 2006. 6. 9. 선고 2006두4035 판결 등 참조).

만약 중앙토지수용위원회에 이의재결 신청을 하시거나 및 행정소송을 진행하시더라도 현재 토지보상금증감소송의 경향을 세밀히 파악해서, 우리 토지가 주변의 다른 토지와 달리 더 증액된 평가를 받는 것이 중요합니다. 

예를 들어, 지목 현황과 실제 다르게 사용하는 점을 입증한다던지, 공장이 있다던지 등의 다른 사정이 있다면 그 증거를 확보해야 합니다. 

​수용이 될 대상 토지가 다른 비교표준지와 비교해서 접근조건, 경제적 가치 등 의 여러 요인들이 우월함을 설득력있게 법원에 제시해야 합니다. 

토지보상분쟁은 행정사건을 잘 다루는 정관영 변호사와 상담하시기 바랍니다.