Q : 안녕하세요. 변호사님. 저는 경기도 광명시에 있는 OO상가의 구분소유자입니다. 다름이 아니고 저희 상가가 노후화되어 몇해전부터 상가재건축을 추진하고 있습니다. 최근에 재건축추진위원회에서 소유자들에게 안내책자를 돌렸는데, 보니까 개발이익에 따른 비례율이 113%라고 하더군요. 이러한 비례율은 무엇을 말하는 것인가요? 그리고 비례율 113%가 적정한 것인가요?

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A : 안녕하십니까. 부종식변호사입니다. 문의감사합니다.

도시 및 주거환경정비법(이하 '도정법') 의 적용을 받는 아파트 재건축이 각종 규제로 향후 전망이 좋지 않고 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 '집합건물법')의 적용을 받는 상가나 오피스텔 재건축 시장이 부상할 것으로 예상됩니다.

문의하신 비례율은 아래 표에서 살펴보는 바와 같이, 쉽게 말해서 재건축에 따른 총 이익을 각 분양신청한 구분소유자들의 재산평가금액으로 나눈 비율을 말합니다. 즉, 원래 자기 재산가치가 100만원짜리였는데, 재건축으로 총수익이 113원이 발생하였다면, 비례율은 113%가 되겠습니다.

수익은 보통 일반분양을 통해 발생하게 되는 것이고, 지출은 공사비 등이 되겠습니다. 비례율 100%는 흑자도 아니고, 적자도 아닌 것인데, 100%를 초과해야 재건축으로 이득을 얻으시는 것이고, 그 밑이라면 오히려 적자가 되는 것입니다. 따라서 비례율이 100%를 상회하면 할 수록 좋은 것이지요.

물론 비례율 100%라고 하더라도 새 물건을 통해 활용할 가치를 고려하면 흑자가 아니라고 단정지을 수도 없는 것입니다.